VIVIENDA USADA:
COMPRAVENTA ENTRE PARTICULARES

Capítulo 2. LA FIRMA DEL DOCUMENTO PRIVADO

¿Qué aspectos debo cuidar en la redacción del documento privado?

• Identificación y representaciones. Asegúrese de la identidad de los vendedores y de que éstos coinciden con las personas que figuran como propietarios en el Registro de la Propiedad. Desconfíe de cualquier apoderamiento que no sea notarial. Fije un domicilio y procedimiento para notificaciones.

• Precio. Determine con claridad el precio y la forma de pago. No admita la fijación de un precio inferior al real ni abone cantidades que no queden documentadas ya que esto no se ajusta a la Ley y le puede acarrear perjuicios irreparables.

• Arras o señal. El documento privado nunca ofrece las garantías de la escritura autorizada por notario, por ello, cuando lo firme no debe abonar todo el precio sino tan sólo una "señal" (normalmente entre un diez y un veinte por ciento del total).

¿Qué opciones puede elegir si el piso tiene cargas?

• Cancelación: El vendedor asume la obligación de pagar y cancelar toda carga con anterioridad a la firma de la escritura. También puede pactarse que en el momento de la firma el comprador descontará del precio total el importe de las deudas pendientes y las liquidará por cuenta del vendedor.

• Subrogación: El comprador desea continuar con la hipoteca existente sobre la vivienda liberando de su pago al vendedor. En este caso, en el documento privado se hace constar que del precio total se deducirá el importe de la deuda asumida por el comprador.

¿QUÉ SON LAS ARRAS?

Cuando se firma el contrato suele abonarse una cantidad como reserva o "señal", que se llama arras. Las arras pueden ser de dos tipos, elija el que más le convenga:

a) Las "arras de desistimiento" permiten al comprador renunciar a la adquisición en cualquier momento anterior a la firma de la escritura perdiendo únicamente la cantidad entregada como señal. También puede renunciar el vendedor devolviendo el doble de la cantidad recibida. Tienen la ventaja de que el comprador no arriesga todo el precio pactado ante cualquier imprevisto. Su inconveniente radica en que si el vendedor recibe una oferta mejor puede interesarle deshacer el contrato.

b) Las "arras confirmatorias" implican que la compraventa queda definitivamente pactada sin que ninguna de las partes pueda "echarse atrás" unilateralmente. Acuda a esta figura cuando quiera "asegurar su adquisición".

! No dé nada por supuesto. Compruebe que el contrato incluye todo lo pactado (trastero, garaje, muebles...)

¿QUIÉN CORRE CON LOS GASTOS?

Para el caso de que no hubiere acuerdo al respecto, la Ley distribuye los gastos en los términos siguientes:

- El vendedor abonará: los gastos de cancelación de cargas pendientes; la escritura pública; la contribución urbana (IBI)y el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos ("plusvalía "municipal).

- El comprador pagará la primera copia de la escritura; el impuesto de la transmisión (IVA o ITP y AJD) y la inscripción en el Registro de la Propiedad.

-La práctica habitual es que los gastos de la escritura pública notarial se pacten con cargo al comprador. De no haber pacto el vendedor correrá con los gastos de matriz y el comprador con los de primera copia, aunque hay excepciones territoriales.

- Los honorarios de gestor, asesor, abogado, agente de la Propiedad Inmobiliaria, tasador, etc, serán satisfechos por quien contrate sus servicios.

Si hubiere pactos especiales, los contratantes deberán respetar lo acordado.

! El derecho a elegir notario corresponde a quien asume los gastos de la escritura o la mayor parte de los mismos.