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Hipotecas y préstamos

PRÉSTAMO HIPOTECARIO

La mayoría de las personas que deciden comprar una casa tienen que solicitar un préstamo hipotecario a una entidad financiera para poder hacer frente al pago de la misma.  Por ello, lo primero que uno debe hacer es informarse bien de las ofertas existentes y de las obligaciones que se van a contraer.

1.- Petición de préstamo
2.- Escritura pública ante el notario
3.- Inscripción del préstamo
4.- Cancelación
5.- Principales características de los préstamos
6.- Forma en que se devuelve el préstamo
7.- Comisiones
8.- Otras obligaciones del prestatario
9.- Gastos de la operación
10.-Novación y subrogación de préstamo

. . . . . . . . . .

PRÉSTAMO HIPOTECARIO

Hay dos elementos diferentes y complementarios:

  • Un contrato principal de préstamo, por el que una persona o entidad (el acreedor, en general un banco o caja de ahorros), presta una cantidad de dinero a otra (el deudor).
  • La hipoteca, que es la garantía que el deudor, u otro por él, proporciona a quien le presta el dinero. Consiste en que un inmueble (o varios) se ofrece y fija como garantía de que se va a devolver el préstamo, de manera que si este no se devuelve en los plazos pactados, el banco o caja de ahorros podría, con unos procedimientos abreviados, vender en pública subasta el inmueble hipotecado para cobrar lo que se le debe, quedando el sobrante para pagar a otros acreedores o, en su defecto, para el deudor.

Al tener el banco o caja de ahorros una garantía especialmente eficaz, como es la del inmueble hipotecado, puede otorgar el préstamo con un plazo más largo y un interés más ventajoso que en los créditos personales.

El inmueble, salvo que se procediera a la venta en caso de impago, sigue siendo propiedad del deudor, que puede venderlo, alquilarlo o volverlo a hipotecar.

Esta no es la única forma de garantía posible. Con frecuencia, la entidad financiera exige que a la hipoteca se añada una fianza, que consiste en que una o varias personas respaldan al deudor, obligándose a pagar si este no lo hace.

Responsabilidad universal: No hay que olvidar que el deudor del préstamo responde con todos sus bienes, presentes y futuros, del pago del préstamo hipotecario. Si la venta del inmueble hipotecado no llegara a cubrir la deuda, la entidad que concedió el crédito exigirá que el deudor responda con cualquier otro bien que tenga o que, en el futuro, pudiera tener.

Responsabilidad limitada al inmueble hipotecado: No obstante, hoy en día hay entidades que conceden préstamos hipotecarios en los que la responsabilidad del deudor se limita única y exclusivamente al inmueble hipotecado, quedando liberados, en caso de impago del préstamo, todos los demás bienes que el deudor tenga o pudiera tener en el futuro.

1.- Petición de préstamo

Estos son los pasos que debe seguir un particular con un banco o caja de ahorros para adquirir una vivienda, que es el supuesto más típico, aunque se puede aplicar a cualquier préstamo con hipoteca. Son consejos generales. Conviene, ante cualquier duda, acudir a un notario, ya que este va a intervenir en toda hipoteca y es la persona que puede dar un asesoramiento independiente, imparcial y gratuito sobre cualquier aspecto del préstamo hipotecario.

Cuestiones de interés:

    1.1. Qué cantidad pedir: Hay que tener en cuenta que, además de los costes de la compraventa de la vivienda, el préstamo hipotecario comporta unos gastos importantes: fiscales (entre el 0,75% y el 1,5% según la Comunidad Autónoma sobre el capital que se pida más intereses y costas), la comisión de apertura que cobra el banco (que puede oscilar entre el 0% y el 1,5%); los servicios del notario, registro, gestión, tasación, estudio, seguro de incendio y, en ocasiones, un seguro de vida y otros productos financieros. Por tanto, hay que contar con ellos y valorar no pedir justo el dinero que necesitemos para pagar la casa, porque en ese caso no será suficiente para hacer frente a todos esos gastos.

No obstante, en relación a los gastos del préstamo hipotecario, la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 declara abusiva la cláusula que impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario, por generar un desequilibrio al consumidor, por lo que en este punto habrá que tenerse en cuenta esta sentencia a la hora de saber cómo se repercuten estos gastos.

Por otra parte, se debe tener en cuenta que las entidades de crédito no suelen dar de préstamo más del 80 por ciento del valor de la vivienda, y que suelen considerar que las cuotas mensuales no deben superar el 35 ó 40 por ciento de los ingresos del que solicita el préstamo.

   1.2. Obtener información de varias entidades de crédito mediante la FIPRE (Ficha de información precontractual): Dada la importancia de la operación, no se debe acudir sólo a nuestro banco o caja de toda la vida. Hay que comparar distintas ofertas, pues la información de la competencia puede servir para negociar incluso con nuestra entidad habitual. Cuestiones básicas son:

    -Las comisiones que exija la entidad.

    -El tipo de interés que se les aplique: si es fijo o variable y caso de ser variable, el índice de referencia (Euribor, IRPH...); el diferencial a añadir al índice de referencia (el diferencial es un porcentaje fijo que siempre se suma al índice de referencia) y las vinculaciones.

    -El plazo de devolución.

    -Las posibles obligaciones accesorias (domiciliación de cuentas y recibos, y seguros vinculados a la concesión del préstamo hipotecario.

La información básica sobre un préstamo hipotecario se consigue mediante un folleto informativo llamado “Ficha de información precontractual” (FIPRE) que las entidades, con carácter general, deben entregar, de forma gratuita, a cualquiera que lo solicite y que proporcionan información sobre los préstamos hipotecarios que ofertan.

    1.3. Solicitar el préstamo y obtener la FIPER y la Oferta Vinculante: Una vez comparadas las FIPRE de las distintas entidades de crédito, el cliente elegirá aquella entidad cuyo préstamo le parezca mejor y solicitará la “Ficha de Información Personalizada” (FIPER), que es más específica; una especie de “traje” hecho a la medida, de acuerdo con su situación financiera y su necesidad de financiación. Para elaborar la FIPER, la entidad de crédito realizará gratuitamente un estudio preliminar de la viabilidad de la operación y especialmente de la capacidad de pago del cliente. Si el cliente tiene capacidad de pago le informará de la necesidad de hacer la tasación del inmueble y de verificar en el Registro de la Propiedad la situación de cargas del inmueble. Los gastos que ello conlleve son a cargo del cliente. Si la tasación cubre el 80 por ciento del préstamo y de la verificación registral no resultan cargas, la entidad bancaria proporcionará la FIPER al cliente, sin cobrarle más gastos que los de la tasación y la verificación registral, para que este pueda conocer las características concretas de la operación. Esta ficha deberá incluir:

      1. El capital concedido. 

      2. El plazo de amortización: número de cuotas, periodicidad de pago, importe y fecha de pago, así como las implicaciones de amortizaciones parciales.

      3. El interés: nominal inicial, el índice de referencia para posteriores revisiones, el diferencial a añadir al tipo de interés revisado, las cláusulas “suelo” y “techo”, con información del tipo de interés máximo y mínimo junto con la cuota de amortización máxima y mínima, y un cuadro de amortización. 

      4. Las comisiones. 

      5. Otros gastos: tasación, notario, registro.

A la FIPER se deberá adjuntar un documento referido a las cuotas periódicas a pagar frente a diferentes escenarios de evolución de tipos de interés, con valores máximos, medios y mínimos de los tipos de referencia en los últimos quince años. Todo ello permitirá valorar implicaciones y gastos y adoptar una decisión fundada sobre si interesa o no suscribir el contrato.
Es importante tener en cuenta que las características del préstamo que figuran en esta ficha personalizada no conllevan ninguna obligación para la entidad. Es decir: no está obligada a conceder el préstamo o a respetar las condiciones expuestas, si alega algún cambio objetivo en las condiciones de mercado, o en el inmueble a hipotecar, o en las condiciones del cliente. 

Sin embargo, es muy diferente si el cliente solicita a la entidad una oferta vinculante. De hecho, es recomendable que la pida, ya que las condiciones de la oferta vinculante son inamovibles, y son las que constarán en la escritura pública. Esta oferta vinculante se facilitará mediante una FIPER en la que, adicionalmente, se especificará que se trata de una oferta vinculante. Su plazo de vigencia, salvo excepciones, será de al menos 14 días naturales. En Cataluña, junto a la oferta vinculante también debe entregarse el proyecto de escritura pública de préstamo hipotecario que se firmará a los pocos días ante el notario.

2. Escritura pública ante el notario

    
2.1 Elección del notario:
Aceptada la oferta vinculante, se remite la documentación a un notario para que prepare la escritura pública. Es muy importante saber que el cliente tiene derecho a elegir el notario ante el que quiere otorgar la escritura, aunque en la documentación previa no se haga constar expresamente. El cliente debe comunicar al banco o caja de ahorros el notario que quiere que autorice la escritura pública del préstamo hipotecario.
 
    2.2 Derecho a examinar la escritura pública de préstamo hipotecario: También se tiene derecho a examinar el proyecto de escritura (elaborado por el notario conforme a la legalidad vigente) en la notaría durante los tres días hábiles anteriores a la firma de la escritura, excepto en Cataluña que son cinco. Esta revisión es muy recomendable para poder corregir a tiempo cualquier error o diferencia con las condiciones negociadas. 
 
Si hubiese discrepancias entre la oferta vinculante y el contenido financiero del contrato de préstamo hipotecario, el notario tiene la obligación de informar y se puede desistir de la operación o requerir a la entidad para que rectifique el contenido del contrato.
 
Además, si hubiera alguna cláusula abusiva, el notario deberá pedir al banco que la suprima, siempre que el Tribunal Supremo la haya declarado como tal y esté inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.
 
Si se está de acuerdo con el contenido de la escritura, el siguiente paso es acordar una fecha ir a firmar.
 
    2.3 El otorgamiento de la escritura: no es sólo firmar ante el notario. El prestatario deudor puede pedir que se le deje tiempo para leer la escritura y, a continuación, el propio notario leerá y explicará el contenido del préstamo hipotecario. El contrato, que redacta el notario según la minuta presentada por el banco, suele ser largo, pero es importante prestar la máxima atención, y hacer al notario todas las preguntas que se deseen.

Antes de la firma, el notario consultará el Catastro y el Registro de la Propiedad para comprobar que no hay ningún tipo de carga o limitación e informar de todo ello.
 
Este es el último momento para aclarar todas las dudas, porque, una vez firmada la escritura, no se podrá volver atrás.
 
    2.4 Quién firma: El apoderado o apoderados del banco como prestamistas; el/los que reciben el préstamo como prestatarios, que normalmente será/n el/los dueño/s del inmueble que se hipoteca. Aunque también es posible que una persona reciba el préstamo y que sea otra la que dé en garantía un inmueble que le pertenece, llamado garante hipotecario; garante porque da su finca en garantía de la devolución del préstamo por parte del prestatario, e hipotecario porque constituye hipoteca sobre su finca, que puede perder si el prestatario del préstamo no lo devuelve.

    2.5 Fianza: A veces el banco puede exigir que, además de la garantía de la vivienda, otra persona distinta de la que recibe el préstamo preste fianza. Es necesario tener mucho cuidado con ello porque si el prestatario deja de pagar, la entidad puede pedir a la persona que prestó fianza que devuelva el préstamo pendiente de pago por entero y de una vez, sin necesidad siquiera de demostrar que el deudor no tiene bienes para hacer frente a la deuda.
 
    2.6 Documentos a guardar: Es recomendable que el cliente conserve la copia simple de la escritura pública del préstamo hipotecario firmada ante el notario, así como los sucesivos documentos de pago de cuotas, para comprobar que se ajustan a lo pactado. El cliente recibirá la copia simple, junto con las liquidaciones de los impuestos y gastos correspondientes, normalmente de la gestoría de la entidad financiera. También se puede solicitar al notario directamente la copia simple del préstamo hipotecario. 

3. Inscripción del préstamo
Para que la hipoteca produzca efectos frente a terceros, es necesario que se inscriba en el Registro de la Propiedad. Para ello, inmediatamente después de la firma, el notario enviará vía on line al Registro de la Propiedad la copia electrónica autorizada notarial, que es un documento público y que tiene el mismo valor que la copia en papel.
 
También se debe liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Este impuesto varía en cada Comunidad Autónoma, y su cuantía es el resultado de aplicar un porcentaje (que va del el 0’75% al 1’5%, según la Comunidad Autónoma) a la cantidad total garantizada (atención, no al capital del préstamo, sino a todo lo garantizado por la hipoteca, que es el capital, más intereses y costas). Hoy se puede pagar este impuesto desde la notaría por vía electrónica.
 
No obstante, en relación a este impuesto debemos volver a recordar la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 que declara abusiva la cláusula que impone al prestatario el pago de todos los tributos derivados del préstamo hipotecario, por generar un desequilibrio al consumidor, por lo que en este punto habrá que tenerse en cuenta esta sentencia a la hora de saber cómo se repercute este impuesto.

4. Cancelación
Es una operación posterior al préstamo, el último acto una vez que se haya pagado totalmente aquél. Cuando el préstamo se abona íntegramente, la hipoteca, que es la garantía de que ese préstamo se va a pagar, deja de tener sentido y queda ineficaz, pero es necesario un acto formal para hacer constar esa extinción en el Registro, que es la llamada cancelación.

Es necesario, por tanto, una escritura pública ante notario, la de cancelación de hipoteca, cuyos gastos serán de cuenta del deudor, es decir, del que pidió la hipoteca o se subrogó en ella. En esta escritura no hace falta que intervenga el deudor, sino que la otorgan los representantes del banco o caja de ahorros diciendo que el deudor devolvió el capital del préstamo con todos sus intereses y gastos y solicitando al registrador de la propiedad que cancele la hipoteca. Una vez firmada ante notario, se lleva la escritura de cancelación al Registro, donde se inscribe, quedando el inmueble completamente ‘limpio’ de la hipoteca.

La cancelación de hipoteca se encuentra exenta de impuestos.

5. Principales características de los préstamos: Interés y TAE

    5.1. Interés: Es el precio que se paga por el préstamo. A la entidad no sólo se le devuelve lo que se prestó, sino además un porcentaje sobre lo que se debe en cada momento. Ese porcentaje es el interés que recibe la entidad por prestar dinero.

El interés puede ser fijo si se pacta que no variará durante toda la duración del préstamo.

El llamado ‘precio del dinero’, o interés, varía en el mercado, por lo que es frecuente que el interés de la hipoteca sea variable. Si este es el caso, conviene examinar la evolución del tipo de referencia que haya elegido el banco y el valor actual del mismo. Además, es muy importante no olvidarse de sumar al tipo de referencia un diferencial que suele establecer el banco.

Tan importante como el tipo de referencia y el diferencial establecidos para los préstamos a interés variable, es el llamado “suelo”, que es el tipo de interés mínimo aplicable al préstamo, con independencia de las variaciones del tipo de referencia.

En este punto hay que tener en cuenta la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 que declaró abusivas las cláusulas "suelo" por no cumplir con los requisitos de especial transparencia exigible en los contratos celebrados con los consumidores y la obligación de informar de forma clara y destacada en la fase precontractual, para que se pueda realizar una comparación con otros productos de préstamo con cualquier entidad y optar después de tener la información suficiente.
 
Es también muy habitual que en los préstamos a interés variable se establezca un plazo inicial (el primer año o los primeros seis meses) en que el interés es fijo (aunque también se puede pactar un interés fijo inicial por más de un año y luego variable por años o por semestres). Hay que tener en cuenta que muy a menudo ese interés inicial es menor que el que se aplicará después, de modo que las primeras cuotas -del periodo de interés fijo- serán inferiores a las posteriores que resulten después de la revisión del tipo de interés.

    5.2 La TAE: Para comparar las diversas ofertas es muy importante fijarse en la “Tasa Anual equivalente” (TAE), que es el tipo que efectivamente se paga teniendo en cuenta las comisiones que cobra la entidad de crédito, y la forma y tiempo en que se hacen los pagos (por meses, por trimestres, anticipados o no): estas opciones hacen que lo que efectivamente se ha pagado en un año varíe respecto de lo que se habría pagado teniendo en cuenta solo el interés nominal.

La TAE es, podríamos decir, el interés ‘real’ de un préstamo, porque incluye no solo el interés nominal, sino otros gastos, y cómo se va a devolver. Para comparar costes de préstamo, más que en el interés nominal, hay que fijarse en la TAE: si, analizando dos préstamos, uno de ellos tiene una TAE superior al otro, será más caro, aunque su interés nominal sea inferior.

Para saber el tipo actual de las principales referencias para préstamos hipotecarios se puede acceder 

6. Forma de devolver el préstamo

    
6.1. Plazo total:
Número de años en que se va a devolver el préstamo. Cuanto mayor sea el plazo, más intereses se pagan y, por tanto, más se paga en conjunto.

    
6.2. Periodicidad de las cuotas:
Suele ser mensual en casi todos los casos.

    
6.3. Importe de las cuotas:
Es lo fundamental para saber si se va a poder hacer frente al préstamo.

-Si el interés es fijo durante toda la duración del préstamo: las cuotas serán iguales durante todo el préstamo. Los préstamos a interés fijo tienen la ventaja de que se puede saber desde el principio la cantidad exacta que se va a pagar cada mes y el total pagado al final del préstamo, aunque en este tipo de préstamos el interés, por regla general, es superior al variable.

-Si el interés es variable: también por regla general hay una fase de interés fijo y una segunda fase de interés variable por el mismo tiempo. En esta segunda fase se fija un tipo de interés referencial (Euribor, Deuda Pública, IRPH, etc.), al que se le suma algún punto llamado diferencial. Con él, resulta la cuota a pagar. Cada periodo de revisión (sea al año o a los seis meses o al trimestre), se vuelve a aplicar ese tipo de interés pactado, con la subida o bajada que haya experimentado desde la vez anterior, sumándole el diferencial, con lo que resultará la nueva cuota para el periodo siguiente, que podría ser más alta o más baja que la del anterior periodo.

    6.4. Posibilidad de amortizar anticipadamente: Es posible adelantar cantidades del préstamo, bien para reducirlo, bien para pagarlo completamente, antes del plazo pactado. Cada una de las entidades establece condiciones a esta posibilidad.

Es importante tener en cuenta varios factores:

- Las comisiones que cobra la entidad, por cancelación parcial o total, sobre todo en caso de interés fijo, porque la comisión suele ser más alta.
 
- Si existen límites mínimos o máximos del importe de amortización anticipada.
 
- Y si permiten, en caso de adelanto parcial, optar entre reducir el número de años del préstamo, o reducir la cuota periódica, o bien solamente admiten una de las dos posibilidades. Normalmente suele ser más ventajoso, económicamente hablando, reducir tiempo y mantener la cuota; no obstante, también hay que valorar el desahogo mensual que puede suponer rebajar la cuota manteniendo el plazo de duración del préstamo.
 
7. Comisiones
Son las cantidades que cobra o puede cobrar la entidad por diversos conceptos. Entre las comisiones más importantes figuran:

    
7.1. Apertura:
Influye de manera notable sobre el coste real del préstamo. Se incluye para calcular la TAE. Es un porcentaje que la entidad cobra al inicio del préstamo, por una sola vez. La comisión de apertura incluye por Ley la llamada comisión de estudio en los préstamos hipotecarios sobre vivienda (es la que se paga a la entidad financiera en concepto de análisis y estudio de la viabilidad de la operación), sin que pueda hoy constituir un concepto independiente de la comisión de apertura.

    
7.2. Comisión por amortización anticipada total o parcial:
a las hipotecas que se firmaron antes del 9 de diciembre de 2007 se les aplica esta comisión cuando el titular realiza el pago de una parte o de toda la deuda pendiente. Actualmente para las hipotecas a tipo variable estas comisiones suelen estar entre el 0% y el 0,50%. 

   
 7.3. Compensación por desistimiento parcial o total:
se creó por la Ley 41/2007. En esta ley se especifica que a las hipotecas formalizadas a partir del 9 de diciembre de 2007, cuya revisión del tipo de interés sea igual o inferior a doce meses, que recaigan sobre vivienda y que sean a favor de una persona física o jurídica que tribute por el régimen fiscal de empresa de reducida dimensión, cuando se realice una amortización parcial o se cancele todo el préstamo hipotecario, se les aplicará como máximo una comisión del 0,5% los cinco primeros años del préstamo y del 0,25% a partir del sexto año. De forma que esta comisión puede ir desde el 0% hasta el máximo limitado por la ley. Además, la entidad estará obligada a expedir la documentación bancaria que acredite el pago del préstamo sin cobrar ninguna comisión por ello. En los demás casos, como hipoteca a tipo fijo o cuyo interés sea revisable a más de un año, o no recaiga sobre vivienda o no la solicite una persona física o una persona jurídica que tribute por el régimen fiscal de empresa de reducida dimensión, esta comisión no tiene fijado un límite legal. 

    7.4 Comisión de Compensación por Riesgo de Tipo de Interés:
Es una comisión que cobra la entidad de crédito en las hipotecas con interés fijo o en las hipotecas mixtas (con un periodo superior a un año a interés fijo), o en las hipotecas variables con revisión superior a 12 meses, cuando la cancelación genere una pérdida de capital a la entidad. Esta comisión puede llegar a alcanzar el 5% del capital debido.

    
7.5 Comisión por subrogación de deudor:
se cobra en el caso de que el inmueble hipotecado se transmita, usualmente por venta, y es abonada por el adquirente, que, al subrogarse en la hipoteca, pasa a ser el nuevo deudor. 

    
7.6. Comisión por modificación de las condiciones:
prevista para el caso de que modifique alguna de las condiciones pactadas inicialmente, en especial el plazo o el tipo de interés. Esta comisión variará en función de la entidad y puede ir del 0% al 2,50% aproximadamente. Si se amplía el plazo, el máximo de la comisión es por Ley del 0,1% sobre el capital pendiente. Además, en la ampliación de plazo, o cuando se cambian las condiciones del tipo de interés, o se modifican las condiciones financieras (sistema de amortización), los gastos notariales y registrales son menores. Ver novación y subrogación de préstamos. 

    7.7. Comisión por cambio (también llamado subrogación) de entidad acreedora:
prevista para el caso de que el deudor, durante la vida del préstamo, decida llevárselo a otra entidad que le ofrezca mejores condiciones. Por la Ley 2/1994 esta comisión será la pactada y como máximo del 1% sobre el capital pendiente. No obstante, si la entidad acreedora demuestra la existencia de un daño económico que no implique la sola pérdida de ganancias, producido de forma directa como consecuencia de la amortización anticipada, podrá reclamar el daño. La alegación del mismo por la acreedora no impedirá la realización de la subrogación, y sólo dará lugar a que se indemnice, en su momento, la cantidad que corresponda por el daño producido. A partir de la Ley 41/2007, a las hipotecas formalizadas a partir del 9 de diciembre de 2007 cuya revisión del tipo de interés sea igual o inferior a doce meses, que recaigan sobre vivienda y sean a favor de persona física o de persona jurídica que tribute por el régimen fiscal de empresa de reducida dimensión, se les aplica como máximo una comisión del 0,5% los cinco primeros años del préstamo y del 0,25% a partir del sexto año. De forma que, en estos casos, esta comisión puede ir desde el 0% hasta el máximo del 1% limitado por la ley.

   
 7. 8. Comisión por reclamación de cuotas impagadas:
Se cobra un importe fijo cada vez que el deudor se retrasa en el pago de la cuota hipotecaria en concepto de los gastos que supone la devolución del recibo y las gestiones de recuperación de la cuota impagada. La comisión que se cobra varía según la entidad financiera y oscila entre 20 y 39 euros. 

8. Otras obligaciones del prestatario

El deudor además de pagar las cuotas, tiene algunas obligaciones accesorias que también debe cumplir. Hay que formalizar un seguro sobre el inmueble hipotecado, habitualmente de daños e incendios, aunque a veces los bancos o cajas exigen también un seguro de vida, al menos durante el primer año de vigencia del préstamo. Y lógicamente la obligación es abonar la prima anual del seguro, aunque siempre se puede dar de baja y deberán devolver el exceso pagado por la parte del año no cumplida.

Además debe de estar al corriente del pago del IBI, de los gastos de comunidad de propietarios y, en su caso, de otros impuestos que puedan gravar el inmueble, como por ejemplo urbanísticos.

9. Gastos de la operación
Los gastos de la operación, aparte de la tasación, seguros y la comisión de apertura y de estudio que pueda cobrar la entidad financiera, se desglosan en cuatro: honorarios notariales, impuesto por actos jurídicos documentados, honorarios registrales y los honorarios de la gestoría. En todo caso, la entidad de crédito debe facilitar un detalle desglosado de todos los gastos derivados del préstamo hipotecario y deberá tenerse en cuenta la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, que antes hemos citado, que declara abusiva la cláusula que impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario, por generar un desequilibrio al consumidor.
 
Relación orientativa de los gastos totales:

    
9.1. Previos al otorgamiento de la escritura pública: 
La entidad financiera efectuará una tasación del o de los inmuebles que se pretenden hipotecar, a cargo de una sociedad especializada.
 
Solicitará información al Registro de la Propiedad para comprobar que no existen cargas que afecten a aquél e impidan la operación -básicamente otras hipotecas o embargos-.
 
Los gastos de estos trámites han de ser abonados, si se han efectuado, aunque finalmente no se llegue a conceder el préstamo.

    
9.2. Gastos que se pagan cuando se firma la escritura pública.

-Comisión de apertura: (Ver 7.1 Comisiones).
-Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: (Ver 3 Inscripción préstamos).
-Notario: la escritura pública del préstamo hipotecario. La factura depende de lo solicitado y está fijada en los aranceles aprobados por Real Decreto.
-Registro de la Propiedad: para la inscripción de la hipoteca. Igual que con los notarios, la factura depende de lo solicitado, y los aranceles están aprobados por Real Decreto.
-Gestión de las escrituras: La escritura, una vez firmada, es enviada por el notario por vía electrónica al Registro, con las máximas garantías de seguridad. Además, hay que pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados y llevar copia de la escritura al Registro de la Propiedad. Todo ello se puede hacer ya on line, desde la propia notaría, inmediatamente después de la firma de la escritura. Aun existiendo esta facilidad de hacerlo todo desde la propia notaría, estos trámites los acostumbra a realizar el gestor designado por la entidad de crédito. Conviene enterarse de cuál es el coste de esta gestión, pues las tarifas pueden variar mucho. No se debería aceptar que el banco imponga una gestoría que preste un servicio anormalmente caro.

Es importante tener en cuenta, a la hora de hacer los cálculos, que estos son los gastos del préstamo hipotecario. Si este va precedido de una compraventa, se devengarán otros gastos.
 
10. Novación y subrogación de préstamo

Los cambios del mercado crediticio en los últimos años hacen que las personas que tienen contratado un préstamo hipotecario con una entidad de crédito puedan encontrarse con que el interés que pagan es superior al interés medio existente en el mercado. Existe la opción de negociar con la entidad financiera una bajada del tipo de interés o, si no es posible, trasladar el préstamo a otra entidad que ofrezca mejores condiciones.

Para facilitar estas operaciones y abaratar los costes se dictó la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, que distingue dos supuestos:

    10.1. Novación del préstamo hipotecario: Consiste simplemente en un acuerdo con el banco o caja de ahorros para ampliar o reducir el capital, modificar el plazo de duración pactado, las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo. También se puede pactar la prestación o modificación de las garantías personales. Cuando se cumplan los requisitos de la Ley 2/1994, es decir que la modificación del préstamo hipotecario se refiera a las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo, o a ambas circunstancias, esta escritura de modificación del prestamos hipotecarios estará exenta del impuesto y tendrá una fuerte reducción en los honorarios del notario y del registrador de la propiedad. Habrá que tener en cuenta la posible comisión que pueda cobrar la entidad bancaria, que se suele denominar ‘Comisión por modificación de las condiciones”, si está pactada en la escritura de hipoteca. (Ver 7. Comisiones)

    
10.2. Subrogación del préstamo hipotecario: Si no se consigue la mejora deseada por parte de la entidad que inicialmente concedió el préstamo, cabe la posibilidad de trasladarlo a otra entidad. Es lo que se llama subrogación de entidad acreedora.

El procedimiento consiste básicamente en acudir a una entidad que ofrezca mejores condiciones para el préstamo que las que se tiene en este momento, la cual deberá emitir una oferta vinculante. Esta oferta debe contener las nuevas condiciones que se ofrecen, y la nueva entidad no podrá cobrar después comisiones o gastos que no se hayan pactado en esa oferta. A continuación, la nueva entidad financiera notifica por conducto notarial la oferta a la antigua entidad, la cual puede emitir, en el plazo de 7 días naturales, una certificación haciendo constar cuál es la cantidad exacta que se le debe, aunque la entidad no está jurídicamente obligada a expedir esta certificación.

Entregada la certificación, durante los 15 días naturales siguientes, a contar desde la notificación, la entidad acreedora puede asumir las condiciones de interés que ofrecía la otra entidad, es decir, puede igualar la oferta de la nueva entidad, lo que deberá manifestar ante el mismo notario que le efectuó la notificación, con lo cual no proseguiría la subrogación. A tal fin, en el plazo de los 10 días hábiles, deberá trasladar al prestatario una nueva oferta vinculante igualando o mejorando las condiciones de la oferta vinculante de la otra entidad.

Si la entidad primitiva no emite la certificación en 7 días, o, aunque la emita, no evita la subrogación en el plazo de 15 días igualando o mejorando la oferta vinculante, se procede al otorgamiento de la escritura pública de subrogación. Por esta escritura, la nueva entidad ocupa el lugar de la entidad anterior, a la que se le transfiere el importe de lo adeudado, y se subroga en el préstamo hipotecario existente, respetándose las condiciones anteriores, salvo en lo concerniente a las nuevas condiciones del tipo de interés, a la duración, o a ambas.

    
10.3. El coste de la operación viene determinado fundamentalmente por las comisiones bancarias, porque, como en la novación, tanto los aranceles de la escritura como los del registro están rebajados.
 
Habrá que abonar en primer lugar a la antigua entidad la cantidad que proceda en concepto de comisión de cancelación o de cambio de entidad acreedora. Esta comisión se calcula sobre la parte del capital pendiente al tiempo de la subrogación y sólo procede si expresamente se ha pactado en la escritura de la hipoteca. (Ver 7. Comisiones)

Si el interés preexistente es fijo, no hay ninguna limitación legal. Por lo que es conveniente consultar la comisión establecida para tal supuesto, la cual vendrá recogida en la escritura de constitución del préstamo hipotecario.
 
A la nueva entidad habrá también, quizá, que pagar una comisión de apertura que es totalmente libre y viene determinada por la negociación con el cliente. Se trata de un dato más a tener en cuenta a la hora de evaluar si el coste de la operación resulta compensado por la reducción del interés.

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