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Hipotecas y préstamos

PRÉSTAMO HIPOTECARIO

- Petición de préstamo
- Principales características de los préstamos
- Elección del notario
- ¿En qué te ayudará el notario?
- El otorgamiento de la escritura
- Forma de devolver el préstamo
- Otras obligaciones de prestatario
- Novación y subrogación del préstamo
- Cancelación

La mayoría de las personas que deciden comprar una casa tienen que solicitar un préstamo hipotecario a una entidad financiera para poder hacer frente al pago de la misma. Por ello, lo primero que uno debe hacer es informarse bien de las ofertas existentes y de las obligaciones que se van a contraer.

Hay dos elementos diferentes y complementarios:

  • Un contrato principal de préstamo, por el que una persona o entidad (el acreedor, en general un banco o caja de ahorros), presta una cantidad de dinero a otra (el deudor).
  • La hipoteca, que es la garantía que el deudor, u otro por él, proporciona a quien le presta el dinero. Consiste en que un inmueble (o varios) se ofrece y fija como garantía de que se va a devolver el préstamo, de manera que si este no se devuelve en los plazos pactados, la entidad financiera podría, con unos procedimientos abreviados, vender en pública subasta el inmueble hipotecado para cobrar lo que se le debe, quedando el sobrante para pagar a otros acreedores o, en su defecto, para el deudor.

Al tener la entidad financiera una garantía especialmente eficaz, como es la del inmueble hipotecado, puede otorgar el préstamo con un plazo más largo y un interés más ventajoso que en los créditos personales.

El inmueble, salvo que se procediera a la venta en caso de impago, sigue siendo propiedad del deudor, que puede venderlo, alquilarlo o volverlo a hipotecar.

Esta no es la única forma de garantía posible. Con frecuencia, la entidad financiera exige que a la hipoteca se añada una fianza, que consiste en que una o varias personas respaldan al deudor, obligándose a pagar si este no lo hace.

Responsabilidad universal: No hay que olvidar que el deudor del préstamo responde con todos sus bienes, presentes y futuros, del pago del préstamo hipotecario. Si la venta del inmueble hipotecado no llegara a cubrir la deuda, la entidad que concedió el crédito exigirá que el deudor responda con cualquier otro bien que tenga o que, en el futuro, pudiera tener.

Responsabilidad limitada al inmueble hipotecado: No obstante, hoy en día hay entidades, pocas, que conceden préstamos hipotecarios en los que la responsabilidad del deudor se limita única y exclusivamente al inmueble hipotecado, quedando liberados, en caso de impago del préstamo, todos los demás bienes que el deudor tenga o pudiera tener en el futuro.

Petición de préstamo

Estos son los pasos que debe seguir un particular con una entidad financiera para adquirir una vivienda, que es el supuesto más típico, aunque se puede aplicar a cualquier préstamo con hipoteca. Son consejos generales. Conviene, ante cualquier duda, acudir a un notario, ya que este va a intervenir en toda hipoteca y es la persona que puede dar un asesoramiento independiente, imparcial y gratuito sobre cualquier aspecto del préstamo hipotecario.

Qué cantidad pedir: Hay que tener en cuenta solo los costes de la compraventa de la vivienda y la tasación, ya que la entidad financiera paga por ley el impuesto, la factura del registro, la factura del notario y la factura de gestión, es decir, que el préstamo hipotecario solo le debe comportar los gastos de tasación.

Por otra parte, se debe tener en cuenta que las entidades de crédito no pueden dar de préstamo más del 60% del valor de tasación del bien hipotecado, salvo para la financiación de la construcción, rehabilitación o adquisición de vivienda, en las que podrá alcanzar el 80% de aquel valor.

Obtener información de varias entidades de crédito: Dada la importancia de la operación, no deberías acudir sólo a tu banco o caja de toda la vida. Es recomendable comparar distintas ofertas. Cuestiones básicas son: 

  • Las comisiones que exija la entidad.
  • El tipo de interés que se les aplique: si es fijo o variable y caso de ser variable, el índice de referencia (Euribor, IRPH...); el diferencial a añadir al índice de referencia (el diferencial es un porcentaje fijo que siempre se suma al índice de referencia).
  • El plazo de devolución.
  • La información básica sobre un préstamo hipotecario
    • El capital concedido.
    • El plazo de amortización: número de cuotas, periodicidad de pago, importe y fecha de pago, así como las implicaciones de amortizaciones parciales.
    • El plazo de amortización: número de cuotas, periodicidad de pago, importe y fecha de pago, así como las implicaciones de amortizaciones parciales.
    • El interés: nominal inicial, el índice de referencia para posteriores revisiones, el diferencial a añadir al tipo de interés revisado, con información del tipo de interés máximo y mínimo junto con la cuota de amortización máxima y mínima, y un cuadro de amortización.
    • Las comisiones.
    • Posibles vinculaciones: contratación de seguros de incendio, de vida, de variación del interés, etc.

 

Principales características de los préstamos

Interés: Es el precio que se paga por el préstamo. A la entidad no sólo se le devuelve lo que se prestó, sino además un porcentaje sobre lo que se debe en cada momento. Ese porcentaje es el interés que recibe la entidad por prestar dinero.

El interés puede ser fijo si se pacta que no variará durante toda la duración del préstamo.

El llamado ‘precio del dinero', o interés, varía en el mercado. Si tu interés es variable, conviene examinar la evolución del tipo de referencia que haya elegido el banco y el valor del mismo. Además, es muy importante no olvidarse de sumar al tipo de referencia un diferencial que suele establecer el banco.

Es también muy habitual que en los préstamos a interés variable se establezca un plazo inicial (el primer año o los primeros seis meses) en que el interés es fijo (aunque también se puede pactar un interés fijo inicial por más de un año y luego variable por años o por semestres). Hay que tener en cuenta que muy a menudo ese interés inicial es menor que el que se aplicará después, de modo que las primeras cuotas -del periodo de interés fijo- serán inferiores a las posteriores que resulten después de la revisión del tipo de interés.

La TAE: Para comparar las diversas ofertas es muy importante fijarse en la "Tasa Anual Equivalente" (TAE), que es el tipo que efectivamente se paga teniendo en cuenta las comisiones que cobra la entidad de crédito, y la forma y tiempo en que se hacen los pagos (por meses, por trimestres, anticipados o no): estas opciones hacen que lo que efectivamente se ha pagado en un año varíe respecto de lo que se habría pagado teniendo en cuenta solo el interés nominal.

La TAE es, podríamos decir, el interés ‘real' de un préstamo, porque incluye no solo el interés nominal, sino otros gastos, y cómo se va a devolver. Para comparar costes de préstamo, más que en el interés nominal, hay que fijarse en la TAE: si, analizando dos préstamos, uno de ellos tiene una TAE superior al otro, será más caro, aunque su interés nominal sea inferior.

Para saber el tipo actual de las principales referencias para préstamos hipotecarios se puede acceder a  http://www.bde.es/clientebanca/productos/hipotecas/cuanto/cuanto.htm


Elección del notario

Aceptada la oferta vinculante, en banco remitirá la documentación al notario que elijas para que prepare la escritura pública del préstamo. Es muy importante que sepas que desde el 16 de junio de 2019, fecha de entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, tienes 10 días para verte con el notario que hayas elegido antes de la fecha de la autorización y firma de la escritura pública de tu préstamo.

¿En qué te ayudará el notario?

NORMAS DE TRANSPARENCIA: Se entregará al prestatario, fiador y garante, la información personalizada para comparar los préstamos en el mercado, evaluar sus implicaciones y tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrarlo o no, con, al menos, 10 días naturales de antelación a la firma del contrato; este plazo es irrenunciable. La documentación está formada por:

1.- Ficha Europea de Información Normalizada -FEIN-: que tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de 10 días.

2.- Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE): Que informará de:

  • Las cláusulas relevantes con los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés.
  • La existencia de límites mínimos en el tipo de interés por la variación a la baja.
  • El vencimiento anticipado por impago y los gastos derivados de ello.
  • La distribución de los gastos asociados al préstamo.
  • Si se trata de un préstamo variable, contendrá un documento separado con referencia a las cuotas periódicas a pagar en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés y, en su caso, de los instrumentos de cobertura de riesgos financieros que se vayan a suscribir con ocasión del préstamo.
  • Si se pactase comisión de apertura, se devengará una sola vez y englobará los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares.

3.- Ficha Europea de Información Normalizada -FEIN-: que tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de 10 díasCopia del proyecto de contrato: Su contenido se ajustará al de los documentos anteriores e incluirá de, forma desglosada, todos los gastos asociados al contrato.

4.- Gastos: Información clara y veraz de los gastos del prestamista y del prestatario.

  • La tasación es del prestatario y la gestoría del prestamista.
  • Los aranceles notariales son del prestamista y las copias, quien las solicite.
  • Los aranceles registrales son del prestamista.
  • El ITPyAJD son del prestamista.

5.- Seguros: Cuando se requiera al prestatario que suscriba un seguro en garantía de las obligaciones del préstamo, o un seguro de daños sobre el inmueble hipotecado o el resto de seguros que prevé la normativa del mercado hipotecario, entregará al prestatario por escrito las condiciones de las garantías del seguro que exige.

6.- Asesoramiento del notario: La advertencia de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija el prestatario para autorizar la escritura de préstamo, sobre el contenido y las consecuencias de la información contenida en la documentación entregada.

Recepción y remisión al notario: Esta documentación, y la manifestación firmada por el prestatario que declare que la ha recibido y explicado su contenido, deberá remitirse al notario elegido por el prestatario por medios telemáticos para:

  • La comprobación fehaciente de la fecha de incorporación a la aplicación informática a disposición del notario.
  • Garantizar que no se ocasione ningún coste, directo o indirecto, para el cliente.
  • Extraer la documentación para preparar y autorizar el acta y la escritura.

Acta de Presencia: El prestatario, fiador y garante habrán de comparecer ante el notario elegido por el prestatario, como mínimo el día antes de la firma del préstamo, para ser asesorados, previa verificación de que la documentación ha sido entregada en tiempo y con todo su contenido. Si así queda acreditado, el notario hará constar en acta notarial gratuita, previa a formalizar el préstamo hipotecario:

  • El cumplimiento de los plazos legales de puesta a disposición del prestatario, fiador y garante de los documentos referidos.
  • Las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento dado por el notario.
  • Que ha prestado asesoramiento de las cláusulas específicas de la FEIN y la FiAE, de manera individualizada y con referencia expresa a cada una, sin que sea suficiente una afirmación genérica.
  • Que, en presencia del notario, el prestatario ha respondido a un test que concretará la documentación entregada y la información suministrada.

Negativa del notario a autorizar la escritura de préstamo hipotecario: Si no quedara acreditada documentalmente la entrega de la información referida en tiempo y forma, o si no compareciesen el prestatario, el fiador y el garante, si fuere el caso, para recibir el asesoramiento del notario, éste expresará en el acta esta circunstancia y no podrá autorizar el préstamo hipotecario.

Ventas vinculadas: La Ley, salvo excepciones que ella misma señala, las prohíbe con carácter general. Son aquellas en las que para conceder el préstamo se exige obligatoriamente contratar otros productos o servicios.

Préstamo inmobiliario en moneda extranjera: El prestatario tiene derecho a convertirlo a la moneda alternativa que señala la Ley.

Interés variable: No se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés. El interés remuneratorio no podrá ser negativo.

Reembolso anticipado: El prestatario podrá en todo momento reembolsar de forma anticipada total o parcialmente. Se puede pactar una comunicación previa que no exceda de 1 mes. La comisión debe pactarse y tiene los ss. límites de plazo y porcentaje que no se pueden superar:

  • Préstamos a interés variable: La comisión de amortización anticipada total o parcial durante los 5 primeros años del préstamo no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15% capital reembolsado anticipadamente; si se pacta solo para los 3 primeros años, el límite es del 0,25%.
  • Préstamos a interés fijo: La comisión de amortización anticipada total o parcial durante los 10 primeros años del préstamo no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 2% capital reembolsado anticipadamente; a partir del año 10 el límite es del 1,5%.

Intereses de demora: Será el remuneratorio más 3 puntos porcentuales y sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados.

Vencimiento anticipado: El prestatario se debe de encontrar en mora en el pago del capital o de los intereses y la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas habrán de equivaler al menos:

  • Al 3% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produce dentro de la 1ª mitad de duración del préstamo. Se considera cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 12 plazos mensuales o un número de cuotas que suponga un plazo al menos equivalente a 12 meses.
  • Al 7% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produce dentro de la 2ª mitad de duración del préstamo. Se considera cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 15 plazos mensuales o un número de cuotas que suponga un plazo al menos equivalente a 15 meses.

El prestamista requerirá de pago al prestatario concediéndole, al menos, 1 mes para cumplir, advirtiéndole que, si no paga, reclamará el reembolso total del préstamo.

El otorgamiento de la escritura

Antes de la firma, el notario consultará el Catastro y el Registro de la Propiedad para comprobar que no hay ningún tipo de carga o limitación e informará de todo ello.

Este es el último momento para aclarar todas las dudas, porque, una vez firmada la escritura, no te podrás volver atrás.

Quién firma: El apoderado o apoderados del banco como prestamistas; el/los que reciben el préstamo como prestatarios, que normalmente será/n el/los dueño/s del inmueble que se hipoteca. Aunque también es posible que una persona reciba el préstamo y que sea otra la que dé en garantía un inmueble que le pertenece, llamado garante hipotecario; garante porque da su finca en garantía de la devolución del préstamo por parte del prestatario, e hipotecario porque constituye hipoteca sobre su finca, que puede perder si el prestatario del préstamo no lo devuelve.

Fianza: A veces el banco puede exigir que, además de la garantía de la vivienda, otra persona distinta de la que recibe el préstamo preste fianza. Es necesario tener mucho cuidado con ello porque si el prestatario deja de pagar, la entidad puede pedir a la persona que prestó fianza que devuelva el préstamo pendiente de pago por entero y de una vez, sin necesidad siquiera de demostrar que el deudor no tiene bienes para hacer frente a la deuda.

Documentos a guardar: Es recomendable que conserves la copia simple de la escritura pública del préstamo hipotecario firmada ante el notario, así como los sucesivos documentos de pago de cuotas, para comprobar que se ajustan a lo pactado. El notario entregará o remitirá telemáticamente al prestatario sin coste una copia simple y el registro de la propiedad le remitirá gratuita y telemáticamente nota simple literal de la inscripción y de la nota de despacho y calificación, indicando, en caso de producirse, las cláusulas no inscritas y el motivo de suspensión o denegación. Para ello, en la escritura constará la dirección de correo electrónico del prestatario. 

Inscripción del préstamo. Para que la hipoteca produzca efectos frente a terceros, es necesario que se inscriba en el registro de la propiedad. Para ello, inmediatamente después de la firma, el notario enviará vía online al registro la copia electrónica autorizada notarial, que es un documento público y que tiene el mismo valor que la copia en papel.

Forma de devolver el préstamo

Plazo total: Número de años en que se va a devolver el préstamo. Cuanto mayor sea el plazo, más intereses se pagan y, por tanto, más se paga en conjunto.

Periodicidad de las cuotas: Suele ser mensual en casi todos los casos.

Importe de las cuotas: Es lo fundamental para saber si se va a poder hacer frente al préstamo.

-Si el interés es fijo durante toda la duración del préstamo: las cuotas serán iguales durante todo el préstamo. Los préstamos a interés fijo tienen la ventaja de que se puede saber desde el principio la cantidad exacta que se va a pagar cada mes y el total pagado al final del préstamo, aunque en este tipo de préstamos el interés, por regla general, es superior al variable.

-Si el interés es variable: también por regla general hay una fase de interés fijo y una segunda fase de interés variable por el mismo tiempo. En esta segunda fase se fija un tipo de interés referencial (Euribor, Deuda Pública, IRPH, etc.), al que se le suma algún punto llamado diferencial. Con él, resulta la cuota a pagar. Cada periodo de revisión (sea al año o a los seis meses o al trimestre), se vuelve a aplicar ese tipo de interés pactado, con la subida o bajada que haya experimentado desde la vez anterior, sumándole el diferencial, con lo que resultará la nueva cuota para el periodo siguiente.

En todo caso, si el interés es variable, pide a la entidad financiera un cuadro de amortización cada vez que se produzca una variación del tipo de interés, para que veas cada mes lo que devuelves de capital, lo que pagas de interés y lo que te queda por pagar. Si el interés es fijo, el mismo cuadro te servirá para toda la vida del préstamo a no ser que hagas amortizaciones parciales del mismo, entonces deberás pedir un nuevo cuadro de amortización.

Posibilidad de amortizar anticipadamente: Es posible adelantar cantidades del préstamo, bien para reducirlo, bien para pagarlo completamente, antes del plazo pactado. Cada una de las entidades establece condiciones a esta posibilidad.

Otras obligaciones del prestatario

El deudor además de pagar las cuotas, tiene algunas obligaciones accesorias que también debe cumplir. Hay que formalizar un seguro sobre el inmueble hipotecado, habitualmente de daños e incendios, aunque a veces los bancos o cajas exigen también un seguro de vida, al menos durante el primer año de vigencia del préstamo. Y lógicamente la obligación es abonar la prima anual del seguro, aunque siempre se puede dar de baja y deberán devolver el exceso pagado por la parte del año no cumplida.

Además, debe de estar al corriente del pago del IBI, de los gastos de comunidad de propietarios y, en su caso, de otros impuestos que puedan gravar el inmueble, como por ejemplo urbanísticos.

Novación y subrogación de préstamo

Existe la opción de negociar con la entidad financiera una bajada del tipo de interés o de trasladar el préstamo a otra entidad que ofrezca mejores condiciones.

Novación del préstamo hipotecario: Consiste en un acuerdo con la entidad financiera para ampliar o reducir el capital, modificar el plazo de duración pactado, las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo. También se puede pactar la prestación o modificación de las garantías personales.

Subrogación del préstamo hipotecario:  El procedimiento consiste básicamente en acudir a una entidad que ofrezca mejores condiciones para el préstamo que las que se tiene en este momento, la cual deberá emitir una oferta vinculante. Esta oferta debe contener las nuevas condiciones que se ofrecen, y la nueva entidad no podrá cobrar después comisiones o gastos que no se hayan pactado en esa oferta.

Novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un 3º en los derechos del acreedor: Siempre que en ambos casos se aplique durante el resto del préstamo un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la comisión por reembolso anticipado no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente durante los 3 primeros años de vigencia del préstamo, pasado este plazo no podrá exigir comisión alguna.

Cancelación

Es una operación posterior al préstamo, el último acto una vez que se haya pagado totalmente aquél. Cuando el préstamo se abona íntegramente, la hipoteca, que es la garantía de que ese préstamo se va a pagar y queda ineficaz, pero es necesario un acto formal para hacer constar esa extinción en el Registro, que es la llamada cancelación.

Es necesario, por tanto, una escritura pública ante notario, la de cancelación de hipoteca, cuyos gastos serán de cuenta del deudor, es decir, del que pidió la hipoteca o se subrogó en ella. En esta escritura no hace falta que intervenga el deudor, sino que la otorgan los representantes de la entidad financiera diciendo que el deudor devolvió el capital del préstamo con todos sus intereses y gastos y solicitando al registrador de la propiedad que cancele la hipoteca. Una vez firmada ante notario, se lleva la escritura de cancelación al registro, donde se inscribe, quedando el inmueble completamente ‘limpio' de la hipoteca. La cancelación de hipoteca se encuentra exenta de impuestos.

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