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Respuestas del notario

Se pretende comprar una vivienda nueva a un promotor, que tiene una hipoteca de 120.000 euros. Las condiciones del préstamo suscrito por el promotor, en cuanto tipo de interés son bastante peores que otras que ofrecen ciertas entidades de crédito. Si me cambio de hipoteca a otra entidad, ¿qué gastos y costes tendré?

La ventaja de subrogarse en el préstamo del promotor es que la subrogación está exenta de impuestos. Otra opción es solicitar a la entidad que le concedió la hipoteca al promotor, que mejore las condiciones del préstamo, lo cual se hará en la misma escritura en la que compre y se subrogue en el préstamo, incluyendo una novación, cuyos costes notariales son mínimos (no más de 100 euros adicionales por la modificación de condiciones). Si quiere cambiar de banco, lo más conveniente es subrogarse en el préstamo del promotor, como deudor y a continuación hacer una escritura de subrogación de acreedor, es decir, cambiar de entidad, con las nuevas y mejores condiciones. De esta forma no hay que pagar el impuesto de AJD. La comisión que hay que pagarle al primer banco por cancelar la hipoteca es la pactada, con los siguientes límites:1º.- Préstamos a interés variable- Máximo 1% del importe pendiente de amortizar, si la hipoteca se formalizó antes de 27 de abril de 2003.- Máximo 0,50%, si la hipoteca se formalizó después de 27 de abril de 2003 y antes de 9 de diciembre de 2007.- Para préstamos o créditos hipotecarios formalizados después de 9 de diciembre de 2007, siempre que la hipoteca recaiga sobre una vivienda y el prestatario sea persona física o también persona jurídica que tribute por el régimen fiscal de empresas de reducida dimensión en el Impuesto sobre Sociedades:- Máximo 0,50% si la cancelación tiene lugar en los 5 años siguientes a la fecha del préstamo.- Máximo del 0,25% si se produce el cambio de banco después de dicha fecha.- Como curiosidad, en este caso lo que hay que pagar no se denomina comisión, sino compensación.- Además, para estas hipotecas, la entidad estará obligada a expedir la documentación bancaria que acredite el pago del préstamo sin cobrar ninguna comisión por ello.2º.- Préstamos a interés fijo: La comisión es la que se hubiese pactado con la entidad de crédito, máximo el 2,5% del capital pendiente.

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