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Voy a comprar un piso que lleva más de 10 años abandonado, completamente a reformar. Consultado del Registro de la Propiedad, constan tres titulares, como sigue: a) Ramona, tiene la nuda propiedad con carácter privativo. b) Miguel, el 100% del usufructo con carácter ganancial, c) María, el 100% del usufructo con carácter ganancial. El piso se adquirió en fecha de 1973.Además hay una condición resolutoria, a favor de Pedro en garantía de pago aplazado de 84.000 euros a pagar en 56 plazos mensuales, que ya se pagó, pero no se ha cancelado. Realizadas consultas con el vecindario me han informado que Miguel y María estaban casados, pero que años después éste se juntó con Ramona, y juntos adquirieron el piso. Miguel nunca se separó legalmente de María, pero cuando él y Ramona entraron en el piso, ya llevaba varios años sin estar con su esposa María. Hoy en día, me consta que ya están muertos los tres. De Ramona, hay como herederos 3 hijos suyos de un anterior matrimonio. ¿Por qué aparece María en la escritura, si llevaba tiempo separada de Miguel? Muertos estos dos, ¿se extingue el usufructo, sin pasar ningún derecho a los posibles herederos de ambos? ¿Si es así, extinguido el usufructo, pasa la propiedad por entero a Ramona? ¿Éste trámite se ha de hacer ante notario? ¿Los hijos de Ramona, que muere sin Testamento, que deben hacer? Dos de ellos no quieren saber nada. ¿Pueden renunciar a la herencia en documento privado? ¿Este trámite lo puedo hacer yo, comprador, como representante? ¿Qué pasa con la condición resolutoria, que ésta pagada, pero no cancelada?

No podemos saber por qué María aparece como usufructuaria, pero tampoco tiene ningún interés para el caso.

El usufructo, si es vitalicio (como es lo habitual), se extingue a la muerte de su último titular y la propiedad pasa por entero al nudo propietario de manera automática, que es Ramona, aunque para hacerlo constar en el Registro de la Propiedad (lo cual no es obligatorio pero siempre es conveniente), bastará presentar los certificados de defunción acompañados de una simple instancia solicitando la cancelación de los usufructos.

Los herederos de una persona fallecida sin testamento, deben solicitar de su notario una declaración de herederos siendo notario competente el correspondiente al último domicilio del causante u otro de cualquiera de los distritos notariales colindantes.

La renuncia a la herencia, siempre posible, debe hacerse judicialmente o ante notario, pero en algunos casos puede tener consecuencias tributarias, por lo que antes deben consultarlo con su notario.

Los herederos pueden dar poderes notariales a quien consideren conveniente y con las atribuciones que quieran.

Mientras la condición resolutoria no se cancele, seguirá figurando en el Registro de la Propiedad. La escritura de cancelación debe otorgarla la persona a cuyo favor estaba constituida la condición o sus herederos. Si el precio aplazado estaba representado por letras de cambio suficientemente identificadas y el propietario actual las conserva todas, él solo podría otorgar la escritura de cancelación. Cabe pactar una caducidad convencional en el propio documento, y últimamente se han suavizado los requisitos para lograr la cancelación de dicha condición resolutoria así como de otras cargas. 

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