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Respuestas del notario

En un edificio de viviendas, uno de los propietarios vende un bajo destinado a vivienda. El comprador obtiene autorización de los vecinos para realizar reformas en el inmueble, bajo el pretexto de que va a acondicionar la vivienda. La vivienda la transforma ante la sorpresa de todos en dos locales comerciales alterando para ello la fachada y donde había ventanas abre dos huecos de local. Los Estatutos de la Comunidad expresamente prohíben el cambio de uso de vivienda a local. Se le requiere notarialmente para que paralice las obras y hace caso omiso del requerimiento. La pregunta es la siguiente: Pese a tener los permisos pertinentes por parte del Ayuntamiento ¿es posible que cambie el uso de vivienda a local sin autorización de los propietarios y pese a la prohibición expresa que reza en los Estatutos? ¿Qué responsabilidad cabe contra él, al haber afectado a los elementos comunes del edificio, al haber alterado la fachada y quitar un muro de carga, así como bajar el suelo alrededor de un metro de altura?

La transformación de viviendas en locales de negocio y viceversa tienen dos aspectos claramente diferenciados: Uno administrativo o urbanístico y otro civil. La autorización del ayuntamiento se refiere exclusivamente al primero de ellos, por eso las licencias se conceden siempre "a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros". Aquí la única cuestión que puede plantearse es si la operación está prohibida por las ordenanzas municipales, en qué medida puede afectarles la libertad de transformación de viviendas en locales y viceversa que estableció el art. 8 del Real Decreto-Ley 2/1985. En lo relativo al aspecto civil, señala este precepto lo siguiente: "Los propietarios de fincas urbanas y los arrendatarios de éstas, con el consentimiento de aquéllos, podrán realizar libremente la transformación de las viviendas en locales de negocio, salvo disposición contraria, en su caso de los Estatutos reguladores de las comunidades de propietarios, y sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 7,3 de la Ley de Propiedad Horizontal, relativo a actividades estatutariamente no permitidas, dañosas, para la finca, inmorales, incómodas, peligrosas o insalubres y de la obtención de las correspondientes licencias administrativas." En consecuencia, dando por buenos los datos que usted nos aporta, la transformación que usted describe es ilegal, además de afectar a elementos comunes, por lo que en ejercicio de sus derechos, la comunidad de propietarios podría reclamar judicialmente contra el responsable de las obras (propietario y arrendatario, en su caso) el restablecimiento de la situación anterior a su ejecución.

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