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He comprado una vivienda nueva en construcción a un promotor. La fecha de entrega inicial era Mayo 98. Después de sucesivos aplazamientos en la entrega por diferentes motivos (últimas lluvias, retraso en realizar los repasos, retrasos en las pruebas de presión del gas), ayer me indicaron en la Promotora que nos llamaran para firmar ante el notario los próximos días 17 o 18.09. Ante mi pregunta de si ya tenían la cédula de habitabilidad y los boletines de Agua, Luz y Gas que debían entregar en la firma de la escritura, me indicaron que no disponían de la Cédula de habitabilidad y que la firma se iba a hacer con el Certificado de fin de Obra. Respecto al tema del Gas me dijeron que aunque la prueba de presión realizada por Gas Natural había finalizado el día anterior correctamente, que el Ministerio de Industria debía realizar otra prueba (tardaría 10-15 días) y que por tanto la entrega de la vivienda sería sin gas. Como ya no me fío de la Promotora debido a todas las veces que no me han dicho la verdad, les ruego me contesten a las siguientes preguntas:- ¿Es posible la firma de la escritura de compraventa sin la cédula de habitabilidad? ¿Sería suficiente con el Certificado de fin de Obra del que hablan? ¿Es normal esto? ¿Hay alguna implicación?- ¿Es posible la entrega de la vivienda sin gas cuando esta es la energía utilizada para el agua caliente y la calefacción? ¿Me puede afectar en algo firmar en estas condiciones? A lo mejor estas preguntas les parecen insignificantes pero se basan en la enorme desconfianza que me inspira actualmente la empresa promotora, después de tantas medias verdades. En otro orden de cosas, me gustaría hacerles otra pregunta. Una parte del precio de la vivienda la he pagado al promotor mediante una serie de letras y la otra parte es mediante la subrogación en el préstamo hipotecario del vendedor. Me gustaría saber cómo se paga el IVA correspondiente a esta última parte del precio de la vivienda. La parte del promotor la he ido pagando incluido en cada letra. Respecto al IVA correspondiente al importe en el que me subrogo ¿Hay que llevar un cheque y entregarlo al notario en el mismo acto de la escritura o es posteriormente? De ser un cheque, ¿tiene que ser conformado? ¿Quién lo liquida ante Hacienda?

Lo encuentro con muchas tribulaciones en su problema, que desgraciadamente es más frecuente de lo que puede suponer, sin que ello implique que se deba obligatoriamente paralizar el tráfico jurídico inmobiliario mediante el no otorgamiento de escritura, aunque SI es ineludible adoptar y exigir algunas cautelas en orden a preservar nuestros derechos. 1) La cédula de habitabilidad o Cédula de 1ª Ocupación, como su nombre indica, supone la acreditación oficial de que la vivienda adquirida puede ser ya ocupada y disfrutada por su adquirente, suponiendo que cuenta con los requisitos mínimos para ello y de que se han cumplido los requisitos exigidos al otorgar la licencia de obras. En algunas localidades o Comunidades es precisa dicha Cédula para poder contratar algunos servicios con los que vaya a contar la vivienda (gas, por ejemplo, o energía eléctrica). Y esto es lógico, pues a veces los Ayuntamientos retienen la concesión de la Cédula de 1ª Ocupación hasta que los promotores cumplen todas sus obligaciones urbanísticas. Entre los incumplimientos habituales, los más frecuentes son que la Promotora no termine las obras de urbanización. Algunas de estas terminaciones o realizaciones son requisitos exigibles en las licencias de obras para alguna promoción constructiva determinada. De modo que, si el Promotor no cumple, el Ayuntamiento retiene la concesión de licencia para presionar. 2) Jurídicamente no existe inconveniente en escriturar una vivienda sin que disponga de la Cédula de 1ª Ocupación, (aunque en algunas Comunidades Autónomas es imprescindible) aunque es evidente que la falta de la misma puede originarle disgustos posteriores. Normalmente, al querer la Promotora otorgar escritura sólo con el Certificado de Fin de Obra, si bien tras la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación es necesario también el seguro decenal a la construcción, lo que busca es obtener rápidamente el total rendimiento económico de su Promoción y venta, pues al otorgar escritura, normalmente se le paga al Promotor el total del precio. Nuestro Código Civil presume que el otorgamiento de escritura equivale a la entrega y posesión de la vivienda, y esto hay que entenderlo en el sentido de que se supone que se ha recibido la misma en condiciones normales para ser vivida y disfrutada, aunque el propio Código establece que ello sólo será así si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario. Si usted acepta el otorgamiento de escritura, guardando silencio sobre las deficiencias o falta de Cédula, Boletines de gas, agua, energía eléctrica, etc., luego recaerá en usted la prueba de la falta de aquellas. Esto significa que, en caso de aceptar usted que le otorguen escritura, debe pedir al notario que le incluya alguna cláusula que salvaguarde sus derechos frente al Promotor. Por ejemplo, exigir que conste en la escritura una cláusula en la que se detallen claramente los elementos que faltan en la vivienda, la obligación que asume el Promotor de cumplirlas, la aclaración expresa de que la escritura no supone la posesión completa de la vivienda al faltar elementos esenciales en la obligación de entrega del vendedor, y establecer una fecha tope para cumplir todo ello el Promotor. También puede añadir un pacto o cláusula de penalización a cargo del Promotor, con una cantidad importante a favor de usted para el caso de que el Promotor no cumpla sus obligaciones en la fecha tope marcada. Aunque la mejor manera de asegurar el cumplimiento del Promotor es retenerle, del precio aún debido, una cantidad lo suficientemente importante como para que se encuentre forzado a cumplir sus obligaciones, declarando en la escritura que se retiene dicha cantidad para el caso de que el Promotor no cumpla en una fecha determinada, y pactándose incluso que de dicha cantidad puede quedar definitivamente en favor de usted una parte de la misma (fijar su cuantía) en concepto de penalización por el cumplimiento fuera de la fecha pactada. Créame, la mejor manera de asegurarse frente a una Promotora incumplidora es retenerle una cantidad que sea verdaderamente representativa y que ello conste en la propia escritura. Y por supuesto, en la escritura debe constar entonces que los gastos de la nueva escritura y los gastos de Registro de la Propiedad que se originen para acreditar documentalmente que la cantidad retenida por usted en concepto de garantía frente al Promotor ya la ha pagado a éste, porque al final éste haya cumplido, serán a cargo de éste. 3) En cuanto al pago del IVA, éste recae sobre la totalidad de lo que a usted le reste por pagar, aunque lo vaya a efectuar mediante la subrogación por usted en un préstamo hipotecario. Por ejemplo, si le quedan por pagar 30.000 euros y esta cantidad se va a pagar mediante subrogación en un préstamo, el IVA recaerá sobre esos 30.000 euros, y como se trata de entrega de vivienda el IVA será el 10% de los 30.000. Pero el IVA de la compraventa no se lo entrega usted al notario, sino al Promotor que es por Ley el sujeto pasivo obligado a repercutir el IVA al comprador, y es el Promotor el obligado a su ingreso en Hacienda en los plazos legales. No se preocupe de que el Promotor ingrese o no ese IVA dentro de plazo. Ya se ocupará de hacerlo por la cuenta que le trae, pues usted quedará liberado si en la escritura consta que usted ha pagado dicho IVA. Para ello, lleve usted un cheque bancario nominativo a favor del Promotor, por el importe exacto del IVA. Y a pesar de que en la escritura se hará constar por el notario que usted ha pagado ya el IVA total de la operación, exija al Promotor que le entregue la factura de ese IVA, pues la Ley obliga a ello al Promotor, aún en el caso de que ya conste el pago del IVA en la propia escritura.

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