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Les agradecería que me indicaran si sobre las plazas de garaje existe alguna servidumbre de paso establecida que no sea necesario inscribir en el registro o establecerla entre las partes.

La posibilidad de inscribir las servidumbres en el Registro de la Propiedad es innegable (art. 2,2 de la Ley Hipotecaria), pero la utilidad de la inscripción no es siempre la misma. Los efectos de la inscripción son muy importantes en el caso de servidumbres negativas o no aparentes: prohibición de construir, de abrir huecos o luces, etc., pero sin embargo en el caso de las servidumbres aparentes no ocurre lo mismo. Esto es así porque el llamado principio de fe pública registral, simplificando mucho, es el que permite al titular inscrito hacer valer su posición frente al titular extrarregistral, cuando de la aplicación de las reglas del derecho civil puro, éste debiera ser el preferido. Pues bien, una de las excepciones a este principio, derivada por la jurisprudencia del principio de publicidad, es la de las servidumbres aparentes. No es preciso que estas servidumbres, que por ser manifiestas tienen que herir forzosamente los sentidos, consten inscritas para perjudicar a terceros adquirentes, pues su notoriedad suple con eficacia el silencio del Registro acerca de su existencia. La servidumbre de paso a la que usted hace referencia es una servidumbre aparente y queda sujeta a este régimen jurídico. Por este motivo, es normal que en la escritura de propiedad horizontal se haga referencia pormenorizada a las dimensiones de los garajes y no se describan con tanta minuciosidad los elementos comunes, entre los cuales se incluyen las zonas de acceso y rodadura.

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