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La venta extrajudicial ante notario, una alternativa a la ejecución hipotecaria

El 9 y 10 de mayo tuvieron lugar en el Colegio Notarial de Canarias unas jornadas sobre La venta extrajudicial ante notario como alternativa a la ejecución hipotecaria. Este foro reunió a notarios, magistrados, jueces, catedráticos, abogados, registradores de la propiedad y responsables de entidades bancarias, para debatir sobre la venta extrajudicial ante notario, una alternativa ante el creciente número de impagos de hipotecas.

Inauguración de las jornadas Inauguración de las jornadas. Javier García García-Sotoca Decano de los Juzgados de Las Palmas; José Antonio Riera, vicedecano del Colegio Notarial de Canarias y José Ignacio González, notario y coordinador.
  • Los trámites de la venta extrajudicial ante notario tienen una duración media de dos meses; mientras que un proceso abierto por vía judicial es más costoso y puede durar entre ocho y quince meses.
  • Los expertos coincidieron en apuntar que la vía de la venta extrajudicial aliviaría la congestión que sufren algunos juzgados.

En este encuentro, celebrado en el marco de los actos conmemorativos del 150 Aniversario de la Ley del Notariado, los ponentes reflexionaron sobre distintos aspectos del procedimiento de venta extrajudicial ante notario; los requisitos de admisión: la finca hipotecada; el pago por el concursado al acreedor hipotecario; el concurso de acreedores; la defensa del deudor y la oposición del tercer poseedor en la ejecución hipotecaria, y el enriquecimiento injusto y las reformas necesarias para la defensa del consumidor, entre otros temas.

El notario y coordinador de las jornadas, José Ignacio González, apuntó en la inauguración que la venta extrajudicial ante notario posee ventajas satisfactorias tanto para el acreedor como para el deudor, además de incidir en la descongestión de los tribunales.

Ahorros de tiempo

Para José Ignacio González, una de las ventajas de la citada fórmula extrajudicial es el tiempo que las partes implicadas ganan en este procedimiento cuyos trámites suelen llevarse a cabo en una media de entre quince días y dos meses, con un máximo de cuatro meses; mientras que un proceso abierto por vía judicial es más costoso y puede durar entre ocho y quince meses dependiendo del juzgado y del procedimiento. En este último supuesto y durante ese periodo los préstamos están sujetos a unos intereses de demora que puede representar, según las entidades un 28  por ciento, que en una hipoteca de 120.000 euros pueden suponer hasta 40.000 euros de intereses”, apuntó.

Según el coordinador de las Jornadas,  “el acreedor lo que desea es que el proceso que se abre no se alargue eternamente, poder liquidar cuanto antes la situación, obtener el inmueble o venderlo posteriormente en subasta; el deudor persigue liquidar  también rápidamente su hipoteca con garantías y con el menor sobrecoste  de intereses por demora. El ahorro es considerable y podría incidir favorablemente en la descongestión de los tribunales", señaló.

Nuevas tecnologías

En la conferencia inaugural, el catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Barcelona, Lorenzo Prats, propuso “un cambio en la legislación para actualizar el procedimiento de venta extrajudicial ante notario de los bienes hipotecados”. Este hecho significaría, por un lado, incorporar a ese procedimiento las nuevas tecnologías. En segundo lugar, según explica Prats, haría ese procedimiento mucho “más ágil en los trámites y en tiempos, y más transparente”.

Por su parte, Elena Corral, magistrada de la Audiencia Provincial de Las Palmas se refirió a las posibilidades de control por el notario de los procedimientos judiciales anteriores o paralelos a la venta extrajudicial. Según la juez, “la venta extrajudicial en principio se ejecuta fuera de los tribunales. En mis tres años de carrera no he contemplado una venta extrajudicial hipotecaria”, reconoció. La magistrada señaló que las ejecuciones hipotecarias son más costosas porque terminan haciendo la deuda más gravosa por el incremento de intereses de demora, y prolongadas porque hacen falta el doble de jueces de los que somos. “No es un tema de cuantía, sino de posibilidades de defensa del ciudadano de poder acudir al poder judicial”.

Seguridad jurídica preventiva

Para el notario Álvaro San Román, “los notarios, como instrumentos de control de la legalidad, evitamos que se cometan abusos, siempre y cuando se nos permita ejercer nuestra labor de control de la legalidad y asesoramiento, lo que se llama la seguridad jurídica preventiva".

San Román apunta que la venta extrajudicial “es la forma más rápida y barata, además de segura, para convertir en dinero el inmueble hipotecado, dinero que sirve para pagar las deudas del propietario". Esta modalidad de la venta extrajudicial se suele incluir en la escrituras de constitución de hipoteca, con carácter general, pero finalmente “es el banco el que decide el camino a seguir”.

El registrador de la propiedad de Telde, Rafael Robledo, señaló que en nuestro país se ha multiplicado prácticamente por cuatro el número de ejecuciones hipotecarias entre el año de comienzo de la crisis, 2007, en el que se practicaron 25.000 y  el pasado año 2010, en el que se habían contabilizado 95.000.

Para el registrador de la propiedad, la vía de la venta extrajudicial ante notario “es una de las soluciones que pueden ayudar en mayor medida para aligerar la carga de trabajo de los juzgados, ya que el número de ejecuciones se ha disparado en los últimos años sin que correlativamente se haya incrementado en la misma medida la dotación  personal y material de los juzgados españoles”.

Jesús Alemany Eguidazu, juez de lo Mercantil de Las Palmas, indicó en su ponencia que “esta modalidad se está empleando poco en España”. Para Alemany “lo que hay es que estar atentos y contemplar cómo encaja la Ley Concursal con dicho procedimiento extrajudicial y, hoy por hoy, desconocemos qué validez va a tener la venta extrajudicial ”.

En la página web de las jornadas puede descargarse el programa completo y todo tipo de información  http://www.jornadasventasextrajudiciales2011laspalmas.com/

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