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EL GRAN PASO

COMPRAR UNA VIVIENDA

¿CÓMO LE PUEDEN AYUDAR LOS NOTARIOS?

Si ha decidido adquirir una vivienda u otro tipo de inmueble, es normal que al lanzarse a una operación de este tipo le asalten preguntas. Por eso, antes de realizar ningún trámite, firmar cualquier documento o hacer alguna entrega de dinero, le aconsejamos que acuda al notario. El notario le informará sobre los pasos que debe dar para adquirir un inmueble con las máximas garantías y le resolverá muchas de sus dudas; especialmente si tiene que pedir un préstamo para financiar la compra.

Como este proceso se compone de varias etapas, vamos a tratar de explicárselas recorriendo el camino con usted.

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QUÉ DEBE SABER ANTES DE COMPRAR

El primer paso es, nada más y nada menos, elegir la vivienda más adecuada. Por lo tanto, es una decisión que debe tomar con tranquilidad, valorando diversos factores, tanto personales como económicos.

Una vez elegida la vivienda se pone en marcha la operación de compraventa. Antes de la elaboración de la escritura pública por el notario, hay quienes deciden firmar un documento previo, conocido popularmente como arras. Este documento no es obligatorio, pero la ley lo considera un contrato válido por lo que, desde el momento en que lo firme, estará obligado a cumplirlo.

Es importante que se informe convenientemente antes de firmar cualquier acuerdo. Nos tiene a su disposición para ayudarle a resolver, de forma gratuita, sus dudas jurídicas.

NO COMPRE NI FIRMA NADA, SI NO SE HA INFORMADO ANTES DE:

Quién firma por la parte vendedora.

Si es un inmueble nuevo, firmará el administrador o el apoderado de la sociedad que promueve las viviendas; si es una casa de segunda mano deberán hacerlo todos los propietarios. Si el inmueble es un bien ganancial, tienen que firmar los dos miembros de la pareja; también han de hacerlo los dos si la vivienda es el domicilio conyugal, aunque pertenezca solo a uno de ellos.

Si el inmueble tiene alguna carga pendiente.

Por ejemplo, una hipoteca, una orden de embargo o si el propietario no está al corriente de pago de alguna tasa o impuesto, como el de bienes inmuebles.

Si el propietario está al día en el pago de todas las cuotas.

(de comunidad, de agua, de luz…) y si hay derramas futuras que pagar aprobadas por la comunidad de vecinos.

Cómo se repartirá el pago de los gastos de la compra venta.

(trámites, notario, registro, gestores…)

Son la cantidad que el comprador entrega al vendedor como señal a cuenta del precio. Las más comunes son las llamadas confirmatorias: se entregan como señal de la perfección del contrato y a cuenta del precio. Si se pacta, las arras también pueden ser penitenciales. Si el acuerdo se rompe por parte del comprador perderá las arras y si es por culpa del vendedor, este tendrá que devolver el doble de la cantidad acordada. El acuerdo de arras no siempre existe, aunque es muy frecuente.

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¿CONTRATO PRIVADO O ESCRITURA PÚBLICA?

Llega el momento de hacer efectiva la compra y lo primero que tendrá que decidir es cómo va a pagar el inmueble, si al contado o con financiación externa. Si paga al contado, podrá convenir la forma de pago con el vendedor como deseen, respetando siempre la legislación fiscal. Si se decanta por financiar la adquisición, lo más habitual es la contratación de un préstamo a largo plazo.

Con el pago al contado y sin financiación, podrá cerrar la compra mediante un contrato privado de compraventa o directamente mediante escritura pública ante notario.

Como ve, la escritura pública no es obligatoria. Sin embargo, sí que es muy aconsejable porque le garantizará que su acuerdo es legal, inamovible y seguro al cien por cien. La actuación de los notarios, funcionarios públicos, dota a la operación de un plus de información y da mayor seguridad jurídica a los contratantes.

¿POR QUÉ?

• La escritura pública es fehaciente.

Es prueba de que ambas partes están de acuerdo en la compraventa de la vivienda y de que expresan su voluntad de cumplir con lo que firman. El notario da fe de este compromiso en la escritura de modo que ninguna de las partes podrá negar ante la otra lo que ha manifestado porque están amparadas por la autenticidad que les ha dado el notario. La escritura pública es una prueba privilegiada ante los tribunales.

• La escritura pública aporta seguridad jurídica.

Además de dar fe de la operación y de sus condiciones, el notario verifica y comprueba que los aspectos recogidos en el documento privado son ciertos y se ajustan a la legalidad.

Además de dar fe de la operación y de sus condiciones, el notario verifica y comprueba que los aspectos recogidos en el documento privado son ciertos y se ajustan a la legalidad.

COMPRUEBA
  • La identidad, capacidad y legitimaciones del comprador y del vendedor.

  • El título del vendedor y deja constancia de la venta en ese mismo título.

  • Si es o no la vivienda habitual del vendedor, ya que en caso de serlo deben firmar los dos cónyuges o, en ocasiones, los miembros de la pareja de hecho.

  • El pago de las cuotas de comunidad.

  • Si la vivienda tiene la cédula de habitabilidad, exigida por algunas comunidades autónomas.

  • Los medios de pago: en la escritura se deja constancia de cómo y cuándo se ha pagado la vivienda, los números de cuenta de dónde ha salido el dinero y dónde se ha ingresado en caso de transferencia bancaria.

INFORMA
  • En caso de ser una Vivienda de Protección Oficial (VPO), para que se cumplan todas las obligaciones y limitaciones de este tipo de inmuebles.

  • Sobre el estado arrendaticio. El notario exigirá al vendedor que manifieste en la escritura si la vivienda está libre de arrendamientos y ocupantes o no.

  • Al vendedor, de los riesgos que corre en el supuesto de precio aplazado y de las garantías que puede tener para evitar estos riesgos.

  • A los contratantes, de sus obligaciones legales y de los deberes fiscales derivados de la compraventa.

EXPONE
  • El estado de las cargas pque pesan sobre la vivienda para informar al comprador si hubiera hipotecas, embargos o cualquier otro gravamen.

SOLICITA
  • El certificado de eficiencia energética al vendedor.

  • El justificante del pago del IBI y el número de referencia catastrale la vivienda para comprobar su correspondencia con la escritura del vendedor.

ADVIERTE
  • De los vicios ocultosque la vivienda pudiera tener y que no se aprecian a primera vista.

IDENTIFICA
  • Al Titular Real en el caso de que intervenga una sociedad mercantil, en cumplimiento de la Ley de Prevención del Blanqueo de Capitales.

EXPLICA
  • El reparto de los gastos de la operación entre las partes.

GESTIONA
  • Si las partes lo piden, el pago de los diferentes gastos e impuestos que conlleva la escritura pública, así como su presentación en el Registro de la Propiedad. Todo por vía electrónica y segura.

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CONTRATAR UN PRÉSTAMO HIPOTECARIOLA OPERACIÓN MÁS COMÚN

¿QUÉ HACER?

PRIMERO: Informarse

Dado el importante desembolso económico que supone la compra de una vivienda, la mayoría de los ciudadanos suelen solicitar financiación. Imaginemos que usted está en esa situación.

¿En qué se tiene que fijar para valorar un préstamo hipotecario?
INTERÉS

Es el precio que se paga por el préstamo. Puede ser fijo o variable. En el segundo caso, la mayoría de las hipotecas suelen tener un interés referenciado al Euribor más un diferencial que se suma al interés. Cuanto más alto, más caro será el préstamo.

PLAZO DE DEVOLUCIÓN

Es el tiempo que le da el banco para devolver el dinero que le ha prestado. La mayor parte de los bancos ofrecen un plazo máximo de 30 años.

FINANCIACIÓN

Las entidades financieras tienen limitaciones para conceder préstamos que superen un determinado porcentaje del valor de tasación.

COMISIONES

Puede encontrarse con varias. La Ley de crédito inmobiliario ha regulado la mayoría de ellas. Son éstas:

• Comisión de apertura. La Ley de crédito inmobiliario no limita esta comisión, pero establece que será la única que podrá cobrarle la entidad financiera cuando contrate un préstamo hipotecario. Se elimina de esta manera la posibilidad de que le cobren una comisión de estudio como ocurría antes.

• Comisión por amortización anticipada. Es el cargo que le puede cobrar su banco si usted quiere devolver todo o parte de su préstamo antes del tiempo acordado. La Ley de crédito inmobiliario establece que para hipotecas de tipo fijo, la comisión no podrá exceder del importe de la pérdida que pudiera sufrir el prestamista con el límite del 2% del capital anticipado durante los diez primeros años y con el límite del 1,5% a partir del undécimo año. Para hipotecas de tipo variable, la comisión no podrá exceder del importe de la pérdida que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,25% del capital anticipado durante los tres primeros años; o con el límite del 0,15% del capital anticipado durante los cinco primeros años.

• Comisión de novación. Siempre que por el cambio se aplique durante el resto del préstamo un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la comisión por reembolso anticipado no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 % del capital anticipado durante los tres primeros años de vigencia del préstamo; pasado este plazo no podrá exigir comisión alguna.

CLÁUSULAS

Establecen condiciones que pueden alterar o limitar el funcionamiento de su hipoteca. Con la Ley de crédito inmobiliario desaparecen las “cláusulas suelo”, ya que prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas a tipo variable. Igualmente se establece que el interés remuneratorio no podrá ser negativo (la entidad financiera no le puede pagar dinero a usted por el préstamo). En cuanto a la cláusula de vencimiento anticipado, la normativa permite realizar la ejecución por impago cuando se deban 12 meses o el 3% del capital concedido, en la primera mitad de duración del préstamo, o 15 mensualidades o el 7% del crédito, en la segunda mitad de duración del préstamo.

GARANTÍAS ADICIONALES

Hay hipotecas que obligan a aportar avalistas o a hipotecar otro bien inmueble.

Y por supuesto:

Analizar la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Este documento, que debe darle la entidad financiera, contiene toda la información de la hipoteca. La ficha tiene carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días.

También deberá facilitarle la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) que detalla las cláusulas y los gastos de la hipoteca.

INFORMACIÓN QUE INCLUYE LA FEIN
  • Identificación del prestamista y de la comisión que percibe.

  • Importe, duración y moneda del préstamo que se concede, con información sobre las fluctuaciones que puede tener si se firma en una divisa distinta al euro.

  • Tipo de interés. Aportando el cuadro de amortización del préstamo.

  • Importe total a reembolsar.

  • Valor del inmueble y el porcentaje del valor concedido en el préstamo.

  • Periodicidad y número de pagos: Si se paga con periodicidad mensual, trimestral… y el número total de cuotas.

  • Importe de cada cuota: Cuánto se paga en cada cuota y cuándo y cómo puede cambiar este importe. Si es una hipoteca a tipo variable debe especificar cuánto tiempo es fija y con qué periodicidad cambiarán las cuotas.

  • Tabla ilustrativa del reembolso y reembolso anticipado: las condiciones y comisiones si se produce la devolución del préstamo antes de que finalice.

  • Incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo explicando las consecuencias que tiene para el prestatario.

  • Elementos de flexibilidad: el prestamista explicará la posibilidad de que se pueda transferir el crédito a otro prestamista y las condiciones en que puede ejercitarse esta opción.

  • Derechos del prestatario. Entre los que figura el derecho de desistimiento y el derecho de portabilidad donde se incluye la subrogación.

  • Reclamaciones. La dirección donde se puede ejercitar ese derecho.

SEGUNDO: Elegida la entidad y el tipo de crédito, acuda al notario.

Su encuentro con el notario será doble: antes de la autorización y firma de la escritura del crédito hipotecario (fase precontractual) y el día de la autorización y firma (fase contractual).


FASE PRECONTRACTUAL: Papel relevante del notario

Una vez que usted ha decidido con qué entidad financiera va a contratar el crédito que más se ajusta a sus intereses, entramos en la llamada fase precontractual del préstamo según se recoge en la Ley reguladora de contratos de crédito inmobiliario, desde el 16 de junio de 2019 en vigor.

Para aumentar la seguridad jurídica y la transparencia del proceso, la Ley de contratos de crédito inmobiliario regula de modo más exhaustivo la publicidad de los préstamos inmobiliarios y la información precontractual que habrá de proporcionarle la entidad financiera.

Debe saber que esta ley atribuye al notario una importante función en la fase precontractual del préstamo, ya que deberá cerciorarse del cumplimiento de los deberes de la entidad financiera y proporcionarle a usted un asesoramiento imparcial y gratuito.

ELIJA A SU NOTARIO
Tendrá un plazo de diez días previos a la firma de la escritura pública de su préstamo para acudir al notario.

Tras haber decidido la entidad financiera y el crédito más adecuado a sus intereses, tendrá un plazo de diez días, previos a la autorización y firma de la escritura pública de su préstamo, para acudir al notario que elija. En España hay más de 2.800 notarios, incluso en localidades pequeñas.

La entidad financiera remitirá la documentación relacionada con su préstamo.

Deberá comunicar a la entidad financiera el nombre del notario que haya elegido para que esta le remita, por medios telemáticos, toda la documentación relacionada con su préstamo.

Después, podrá reunirse a solas con él.

Cuando la entidad financiera haya enviado la documentación al notario por usted elegido, podrá reunirse a solas con él.

PÍDALE QUE LE AYUDE
Verificando que ha recibido la documentación exigible por parte del banco.

El notario verificará que la entidad financiera le ha entregado toda la documentación exigible conforme al tipo de préstamo hipotecario por usted solicitado, y que lo ha hecho en el plazo adecuado. Es decir, se asegurará de que ha recibido: • El proyecto de contrato del préstamo. • La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). • La Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE). • La simulación de las cuotas periódicas que debería satisfacer en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés. • Un documento sobre los gastos asociados a la escritura pública del crédito.

Resolviendo sus dudas.

El notario le explicará los aspectos más importantes y relevantes del préstamo y contestará todas sus preguntas para que pueda tener, con su asesoramiento imparcial, un conocimiento completo del mismo, y por tanto de sus derechos y obligaciones. Con un pequeño test se asegurará de que lo tiene todo claro.

Dejando constancia escrita.

El notario redactará un acta notarial, que será gratuita, en la que dejará constancia de los hechos comprobados y de las explicaciones dadas al consumidor, así como de las preguntas que este le haya planteado con sus respectivas respuestas.

FASE CONTRACTUAL: O escritura pública del préstamo

Tras esos diez días, y redactada y firmada el acta notarial, se inicia la llamada fase contractual, con la autorización de las escrituras de la compraventa y del préstamo hipotecario. VER MAS

El día de la firma se reúnen ante el notario los vendedores, los representantes de la entidad bancaria y usted.

En la escritura pública constarán todos los conceptos básicos del préstamo hipotecario ya supervisados y explicados en el acta previa. VER MAS

Además, el notario insertará en la escritura pública del préstamo hipotecario una reseña identificativa del acta notarial realizada en la fase precontractual. VER MAS

El notario le entregará o remitirá telemáticamente, sin coste, una copia simple y el Registro de la Propiedad le hará llegar una nota simple literal de la inscripción y de la nota de despacho y calificación. VER MAS

En cualquier caso, siempre podrá usted acudir al notario para obtener una nueva copia (aunque esta sí tendrá un coste; siempre el marcado oficialmente por el Estado).

La autorización y firma de las escrituras de compraventa y del préstamo hipotecario se suelen producir de forma simultánea. Tras su rúbrica, el notario enviará al Registro de la Propiedad una copia auténtica electrónica de ambas escrituras.

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GESTIONES POSTERIORES

Gastos derivados de la compraventa y del préstamo

Tanto la operación de compraventa como la hipoteca llevan asociados una serie de gastos. Le explicamos cuáles son:

SIN PRÉSTAMO HIPOTECARIO

A COSTA DEL COMPRADOR
Minuta notarial.

Habrá que estar a lo pactado. En defecto de pacto, sin perjuicio de especialidades en ciertos territorios forales, los derechos notariales serán de cargo del vendedor, y los de la copia del comprador. Están regulados por el Gobierno y son los mismos para todos los notarios.

Minuta registral.

Factura del registrador de la propiedad por inscribir la escritura. Están establecidos por el Gobierno y también son los mismos para todos los registradores.

Minuta de la gestoría

Factura de los gestores si les encarga realizar en su nombre trámites como la liquidación de los impuestos.

Impuestos

• Si la vivienda que va a adquirir es nueva, deberá pagar el IVA, que asciende al 10% del importe de compra y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), variable según la comunidad autónoma entre el 0,5 y el 1,5%.

• Si el piso es usado, deberá hacer frente al impuesto sobre transmisiones patrimoniales, que oscila entre el 5% y el 10% del precio, dependiendo de la comunidad autónoma.

Pida información al notario sobre la comprobación de valores por la Administración y cómo se aplican en su Comunidad.

CON PRÉSTAMO HIPOTECARIO

A COSTA DE LA ENTIDAD FINANCIERA
Minuta notarial.

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Minuta registral.

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Minuta de la gestoría

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Impuesto Actos Jusrídicos Documentados

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A COSTA DEL COMPRADOR
Tasación vivienda

Es uno de esos gastos que debe afrontar de manera obligatoria, le concedan o no la hipoteca. Será realizada de forma independiente por una sociedad de tasación o profesional que usted puede elegir. Algunas entidades financieras la pueden asumir de manera voluntaria.

  • Las copias de las escrituras del préstamo hipotecario correrán a cargo de quien las solicite, a excepción de la copia simple que le remitirá el notario a su correo electrónico.

  • La entidad financiera puede exigirle que contrate un seguro de hogar y/o un seguro de vida o de protección de pagos, aunque usted puede suscribirlos con la empresa que prefiera.

  • El notario, el mismo día del otorgamiento, enviará telemáticamente al Registro de la Propiedad copia electrónica de ambas escrituras para su inscripción.