NUEVA LEY HIPOTECARIA

La futura Ley de regulación del mercado hipotecario pretende ampliar la capacidad de elección de los españoles al contratar una hipoteca, fomentar la independencia de las entidades de tasación y regular la denominada “hipoteca inversa”, que podrá ser solicitada por las personas dependientes o mayores de 65 años. El texto a debate en el Parlamento se ha visto debilitado tras ser retirada la exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en las subrogaciones y novaciones de hipotecas, sin embargo, el Gobierno ha mostrado su disposición a estudiar las propuestas de reforma que está recibiendo.

ELVIRA ARROYO

El mercado hipotecario español es uno de los más eficientes de Europa pero las líneas básicas que lo regulan se promulgaron en 1981 y 1994, en un entorno muy diferente al actual. El proyecto de Ley de Regulación del Mercado Hipotecario, que ahora se encuentra en trámite parlamentario, nace de la necesidad de crear un marco normativo adaptado a las nuevas tendencias. Su objetivo parece ser ampliar las posibilidades de elección de los cinco millones de personas que en España tienen una hipoteca, ofrecerles más garantías de transparencia a la hora de elegir un crédito y abaratar los costes del cambio o cancelación de hipoteca. El texto de esta ley, en trámite parlamentario, es posible que sufra importantes cambios, dadas las críticas que está cosechando. El Gobierno ha dejado entrever que está dispuesto a valorar las sugerencias de los grupos políticos y de los colectivos directamente afectados por la futura ley.

La nueva ley pretende modificar las comisiones por cancelación anticipada o subrogación de créditos hipotecarios. Para empezar, ya no se hablará de “comisión” sino de “compensación” y la actual comisión única de cancelación anticipada será sustituida por dos tipos de compensaciones: la compensación por desistimiento y la compensación por tipo de interés.

La compensación por desistimiento supondría abonar un máximo del 0,5 por ciento del capital amortizado anticipadamente en un crédito hipotecario a interés variable, fijo o mixto. La compensación por tipo de interés sólo se cobraría en las hipotecas a tipo fijo o mixto –consideradas como riesgos de interés– y únicamente cuando la cancelación anticipada o subrogación generasen una ganancia de capital para el prestatario, es decir, si los tipos de interés estuvieran por debajo del tipo al que se contrató la hipoteca. Del mismo modo, una entidad financiera no podrá cobrar esta compensación si el cliente pierde dinero porque han subido los tipos de interés.

Este desglose de compensaciones beneficia en todos los supuestos a los titulares de hipotecas a tipo variable –que solo tendrían que pagar la comisión por desistimiento– porque la actual comisión de cancelación anticipada está en torno al 1 por ciento.

Además, se ampliará el concepto de novación de préstamos y créditos hipotecarios, que ahora incluye solamente los cambios relativos al plazo y el tipo de interés. El proyecto de Ley considerará que estamos ante una novación en los siguientes supuestos: modificación del tipo de interés, alteración del plazo y del método de amortización, ampliación del principal y la modificación de cualquier otra condición financiera.

La reforma del Gobierno contemplaba la exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en las subrogaciones y novaciones de hipotecas, que supone aproximadamente un uno por ciento del importe amortizado. Sin embargo, esta ventaja fiscal ha sido suprimida ante la presión ejercida por las comunidades autónomas, pues se trata de un impuesto transferido a éstas que les reporta sustanciosos ingresos. Esta modificación supone perder uno de los alicientes más destacados de la futura ley porque implicaba un ahorro importante para el cliente.

Más transparencia. La futura ley prevé la aprobación de una orden de transparencia que mejorará los mecanismos de información, de manera que el comprador conozca antes de firmar el contrato las condiciones de las diferentes hipotecas que hay en el mercado y elija la que más le conviene. En relación a este punto, la Asociación Hipotecaria Española, califica de poco afortunada “la obligación a las entidades prestamistas de suministrar servicios de asesoramiento independiente al solicitante ya que, en primer lugar, se genera un coste adicional a deducir del rendimiento total del producto y, en segundo lugar, no está claro cómo puede garantizarse la imparcialidad de una entidad cuando tenga que emitir una opinión sobre la mejor o peor calidad de su oferta con respecto a las que ofrecen sus competidores”, afirman. Según dicha asociación, el servicio de asesoramiento debería ser prestado con carácter gratuito desde el sector público.

También se potenciará la independencia de las sociedades de tasación que, entre otras acciones, deberán elaborar un reglamento interno que determinará las incompatibilidades de sus directivos y administradores para evitar posibles conflictos de intereses. Además, las entidades de crédito que tengan servicios propios de tasación deberán constituir una comisión técnica que vele por el cumplimiento del reglamento interno.

Hipoteca inversa. Otro aspecto novedoso de la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario es la hipoteca inversa, que permitirá a los propietarios mayores de 65 años o con severos problemas de dependencia solicitar una hipoteca sobre su vivienda habitual con el fin de obtener una renta complementaria a su pensión, pudiendo vivir en su casa hasta su fallecimiento aun en el caso de que el préstamo se haya consumido antes. Esta modalidad contará con la misma reducción en honorarios registrales y notariales que la establecida para la cancelación, la subrogación y la novación de hipotecas. Además, las hipotecas inversas estarán exentas del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Las entidades que concedan hipotecas inversas deberán proporcionar a los solicitantes servicios de asesoramiento independiente que expliquen los riesgos económicos derivados de la suscripción de este producto. En caso de deuda, los herederos responderán sólo hasta donde alcancen los bienes de la herencia.

Por otro lado, para complementar las medidas contenidas en la Ley del Impuesto sobre la Renta de 2006, se regulará la figura del seguro de dependencia. Según la nueva ley, la cobertura de la dependencia se realizará a través de un contrato de seguro que obligará al asegurador a cumplir con la prestación convenida cuando se produzca una situación de dependencia. Dicho contrato podrá articularse tanto mediante pólizas individuales como colectivas.

Mejoras. A pesar de las novedades mencionadas, hay aspectos que según determinados colectivos también deberían considerarse. ADICAE, Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros, cree que el actual contexto de subida de tipos de interés, junto con el volumen de deuda, “exigen medidas más profundas que los parches inocuos que ofrece este proyecto de Ley”. Entre otros temas, considera necesario abordar el sobreendeudamiento. “A pesar de ser múltiples y crecientes las voces que como ADICAE advierten del actual riesgo de sobreendeudamiento familiar, el actual proyecto no ha establecido un régimen para la regulación del sobreendeudamiento de las familias españolas, cuya deuda precisamente tiene su origen principal en los préstamos para la adquisición de vivienda”, señalan desde esta asociación.

Por su parte, la Asociación Hipotecaria Española recuerda que uno de los más graves problemas del mercado hipotecario español es la excesiva dependencia del tipo de interés variable, que impone la legislación vigente, y añade que la fórmula propuesta por el Gobierno para gestionar el riesgo de interés “es insuficiente para estimular la aparición de una oferta competitiva y eficiente de créditos hipotecarios a tipo fijo”. En este sentido, esta entidad subraya que en el Reino Unido hace tres años el porcentaje de créditos hipotecarios a tipo variable era equivalente al español, mientras que hoy el porcentaje de préstamos a tipo fijo en ese país se eleva al 60 por ciento y estos productos se están ofertando más baratos que los préstamos a tipo variable.