Pregunta al notario

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En el episodio de esta semana explicamos qué es un acta notarial, para qué se utiliza y las distintas vías o maneras en que puede realizarse. Según el Reglamento Notarial “los notarios, previa instancia, autorizarán actas en que se consignen los hechos y circunstancias que presencien o les consten”. Su objetivo es recoger hechos, a diferencia de otros documentos notariales, como las escrituras públicas y las pólizas, en las que se recogen contratos.  La autorización de estos documentos tiene unos límites. Así, será necesario un interés legítimo por parte de quien solicite el acta; que la conducta que se pide al notario recoger en el acta sea legal en sí misma; y que no viole la intimidad, la propia imagen o el domicilio de los demás. También es necesario que no invada esferas judiciales o administrativas (no cabe, por ejemplo, requerir a la Administración, que ya tiene sus canales para este objetivo, ni recoger manifestaciones que pertenezcan al ámbito penal). Por otro lado, el acta no recogerá consideraciones que requieran conocimientos periciales que el notario no tiene por qué tener. Además, al hacer el acta, el notario deberá hacer saber al requerido, si lo hubiera, su calidad de notario, el objeto de su presencia y su derecho a contestar. La actuación del notario ha de ser imparcial, pues si bien debe recoger el interés particular del que le requiere, no puede obviar la verdad que constate ni recoger realidades que induzcan a confusión. Una vez realizada el acta quedará custodiada en el protocolo del notario que la autorizó, y pueden pedir copias no sólo el ciudadano que la instó, sino también cualquier persona que pueda tener interés legítimo en conocer su contenido y, por supuesto, la autoridad judicial. En el episodio de hoy explicamos: ¿qué son las medidas voluntarias de apoyo? Las medidas voluntarias de apoyo se recogen en un documento notarial en el que la persona que necesita ayuda para ejercer sus derechos designa o acuerda quién quiere que le preste esa ayuda, ya sea para su ámbito personal o patrimonial. Además, puede establecer mecanismos de control o salvaguardias para impedir influencias indebidas, conflictos de interés o abusos. El asesoramiento y el apoyo institucional del notario es vital porque garantiza que la persona se haga “un traje a medida” de su voluntad, necesidades, deseos y preferencias. Por eso las medidas de apoyo deben otorgarse en escritura pública.
En el episodio de esta semana respondemos a la siguiente cuestión: ¿qué es la guarda de hecho? La guarda de hecho, que se puede recoger en escritura pública ante notario, es una medida de apoyo que se da cuando una persona asume la protección de otra con una discapacidad o en edad avanzada sin que exista alguna medida voluntaria anterior (como un poder, por ejemplo) o judicial (como la curatela) que ya faculte a un guardador. Normalmente, los guardadores de hecho son los familiares cercanos (padres, hijos, hermanos…) aunque a veces son personas allegadas como vecinos o amigos. Las funciones del guardador se pueden dar tanto en el ámbito personal como en el patrimonial: • En el personal, el guardador cuidará de la persona, procurándole alimentos, y solicitando en su nombre asistencia médica, servicios asistenciales, intervenciones sanitarias e información médica. • En el patrimonial, puede administrar los bienes de la persona con discapacidad y realizar pequeños gastos ordinarios, como el pago de los suministros (luz, agua, gas, teléfono). Cabe decir que el guardador de hecho no es el representante legal de la persona con discapacidad, aunque excepcionalmente puede actuar como tal en determinados casos. Por ejemplo, si la persona protegida necesitase vender un piso o pedir un préstamo, el guardador de hecho podría solicitar una autorización judicial para actuar como representante de esa persona en ese acto concreto.
El notario Rafael Ferrer Molina participa en el tercer episodio especial de Pregunta al Notario, que trata sobre criptomonedas, blockchain y el Notariado.
En el episodio de esta semana vamos a abordar un concepto un tanto desconocido para algunos ciudadanos: ¿qué es la colación de donaciones? La colación se produce cuando los padres hacen donaciones a sus hijos a lo largo de su vida. Si esas donaciones se han hecho “con obligación de colacionar” esto significa que se han realizado, no como una mejora, sino como un anticipo de la herencia y que, por tanto, a ese heredero se le habrá de restar en la herencia el valor de lo que se le ha donado previamente. Así se evita la desigualdad entre los coherederos que son además legitimarios. No obstante, si el donante así lo dispone, la colación no se produciría. En ese caso la donación se entendería en concepto de mejora.
Hoy vamos a explicar un concepto que está cobrando un gran protagonismo en los últimos meses, sobre el que nos siguen preguntando mucho en las notarías: ¿qué es una subrogación hipotecaria y por qué suele hacerse? La subrogación es un negocio jurídico que supone el cambio en alguna de las partes del contrato de un préstamo hipotecario. Por ejemplo, puede cambiar el acreedor si cambiamos de entidad financiera, lo que sería una subrogación activa. Básicamente consiste en que el prestatario recibe una oferta con mejores condiciones de una nueva entidad financiera y decide cambiar su hipoteca a esa otra entidad. En este caso será necesario seguir un procedimiento de notificaciones y de certificación de deuda que concluirá con el otorgamiento de una escritura pública, previa realización de un acta en la que el notario informará al prestatario de las nuevas condiciones y verificará que se ha cumplido con todo el procedimiento legal, así como con los plazos establecidos por la ley.
La notaria María Teresa Barea participa en el segundo episodio especial de Pregunta al Notario, que trata sobre los jóvenes y el Notariado.
En el episodio de esta semana vamos a responder a la siguiente cuestión: ¿qué es un préstamo hipotecario y qué debes tener en cuenta si estás pensando en pedirlo? Comúnmente conocido como “hipoteca”, el préstamo hipotecario es el instrumento bancario por excelencia para financiar la adquisición de una vivienda. Consiste en que la entidad financiera presta una cantidad de dinero al usuario a cambio de un interés, quedando garantizada la deuda con todos los bienes presentes y futuros del prestatario y, especialmente, con una hipoteca sobre dicho inmueble. Esto significa que en caso de que el ciudadano no pudiera devolver el préstamo, y tras cumplirse una serie de condiciones marcadas por la ley, el banco podría vender el inmueble en subasta pública e incluso dirigirse contra cualquier otro bien propiedad del prestatario. Si el banco opta por la subasta de la finca hipotecada, el precio de salida en dicha subasta sería el valor de tasación que conste en el certificado incorporado a la escritura del préstamo hipotecario. Si lo obtenido en la subasta no cubre la totalidad de la deuda, el deudor sigue debiendo la diferencia y la entidad prestamista podría dirigirse contra otros de sus bienes. Desde la entrada en vigor de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, cuando el banco concede una hipoteca al usuario, éste tiene que acudir al notario no solo el día de la autorización y firma de la escritura pública del préstamo, sino también antes de la misma. ¿Por qué? En esta primera reunión el notario comprobará que el banco ha entregado al usuario toda la documentación del préstamo y en el plazo adecuado. Le explicará los aspectos más relevantes y contestará a todas las preguntas que le plantee, para que, con su asesoramiento imparcial, tenga un conocimiento completo del contrato y, por tanto, de sus derechos y obligaciones. Tras hacerle un pequeño test para asegurarse de que no tiene dudas, redactará un acta notarial, que será gratuita, en la que dejará constancia de los hechos comprobados y de las explicaciones que se hayan dado, así como de las preguntas que el comprador haya planteado, con sus respectivas respuestas. El objetivo es aumentar la transparencia y la seguridad jurídica de esta fase, de forma que el día de la firma y autorización del préstamo hipotecario el ciudadano tenga todo claro y haya tenido tiempo para reflexionar.
El contrato de cesión de bienes a cambio de alimentos es un acuerdo por el que una persona (alimentista o cedente) cede a otra un bien a cambio de que le proporcione vivienda, manutención y asistencia de todo tipo durante su vida. En el contrato de cesión de bienes a cambio de alimentos también se establece que si falleciera quien recibió el bien las obligaciones que contrajo, deberán pasar a sus herederos, de forma que se garantice la protección de quien le transmitió el bien. Si en algún momento el alimentista considera que no se está cumpliendo lo pactado, la ley le reconoce que puede o exigir su cumplimiento o solicitar que el contrato quede sin efecto y recuperar lo cedido.
Hoy respondemos a la pregunta: ¿en qué se diferencia la venta de la nuda propiedad de la hipoteca inversa? La venta de la nuda propiedad es una fórmula que permite al propietario de una vivienda vender la propiedad reservándose el uso y disfrute, por lo que puede seguir viviendo en ella hasta su fallecimiento. Esto significa que el comprador le entregará el importe fijado, pero no podrá hacer uso de la vivienda hasta que el propietario original haya fallecido. En el caso de realizar una hipoteca inversa, el propietario no transmite la propiedad de su vivienda, como sucede si vende la nuda propiedad, sino que la pone como garantía hipotecaria a cambio de percibir una cantidad de dinero en forma de renta o de importe único. Puede disfrutarla mientras viva y, una vez fallezca, sus herederos decidirán lo que hacen con ella teniendo en cuenta las obligaciones contraídas por el beneficiario.
Esta semana vamos a hablar de un tema que sigue sorprendiendo a los ciudadanos cuando contratan un préstamo hipotecario: desde la entrada en vigor de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, cuando el banco les concede este préstamo, tienen que acudir al notario no solo el día de la autorización y firma de la escritura pública, sino también antes de la misma. ¿A qué se debe? Pues bien, efectivamente, el ciudadano tiene que reunirse a solas con el notario que haya elegido antes del día de la autorización y firma de la escritura pública de su préstamo hipotecario. Tras concluir las negociaciones con la entidad financiera, el prestatario recibe y firma una serie de documentos que conforman lo que se llama la documentación precontractual. La entidad financiera, a continuación, sube una copia de esos documentos a la sede electrónica notarial. Entre ese momento y el de otorgamiento de la escritura pública de préstamo hipotecario tienen que transcurrir, obligatoriamente y como mínimo diez días naturales. Una vez subida la documentación a la sede electrónica notarial, lo primero que tiene que hacer el usuario es elegir al notario que prefiera y concertar con él una cita para realizar el acta previa de transparencia. En esta primera reunión, el notario comprobará, en primer lugar, que el banco ha entregado al ciudadano toda la documentación del préstamo y en el plazo adecuado. Concretamente verificará que ha recibido el proyecto de contrato del préstamo, la Ficha Europea de Información Normalizada, la Ficha de Advertencias Estandarizadas, la simulación de las cuotas periódicas que deberá satisfacer, e información clara sobre los gastos que corresponden al prestamista y los que le corresponden al usuario. Además, el notario le explicará los aspectos más relevantes del préstamo y contestará a todas las preguntas que le plantee, para que, con su asesoramiento imparcial, tenga un conocimiento completo del contrato y, por tanto, de sus derechos y obligaciones.  Tras hacerle un pequeño test para asegurarse de que el prestatario no tiene dudas, redactará un acta notarial, que será gratuita, en la que dejará constancia de los hechos comprobados y de las explicaciones que se hayan dado, así como de las preguntas que el comprador haya planteado, con sus respectivas respuestas. El objetivo es aumentar la transparencia y la seguridad jurídica de esta fase, de forma que el día de la firma y autorización del préstamo el ciudadano lo tenga todo claro y haya tenido tiempo para reflexionar.
Esta semana vamos a explicar las ventajas de hacer testamento ante notario, por la seguridad jurídica que aporta y los problemas que evita. Recordamos que para hacer un testamento basta con presentar el Documento Nacional de Identidad y explicar al notario cómo queremos repartir nuestro patrimonio. El testamento abierto notarial es el más común. El notario informa y asesora al testador sobre cómo puede distribuir sus bienes entre sus herederos y redacta su contenido ajustado a la legalidad vigente. Se encarga también de la conservación del testamento y de remitir un parte informando de su existencia al Registro de Últimas Voluntades. Cuando el estado civil del testador es casado y con hijos, el modelo de testamento más utilizado es aquel en el que la pareja se deja el usufructo el uno al otro y nombran herederos a los hijos. Es un testamento individual y cada cónyuge debe hacer el suyo. En el testamento tenemos que decir a quién queremos dejar nuestros bienes y cómo queremos repartirlos entre nuestros herederos. Sin embargo, el testador no siempre es libre de dejar su patrimonio como quiera. En España, tanto en los territorios de Derecho común como en varios territorios con Derecho foral o especial, existe la legítima, figura jurídica que marca los límites del reparto de los bienes a los herederos, denominados “herederos forzosos” o legitimarios. En Derecho común, son los descendientes del fallecido; en defecto de los descendientes, los ascendientes; y, en todo caso, el cónyuge viudo.  Hacer testamento evita problemas y gastos a los herederos y, además, permite adaptar la última voluntad a los deseos y necesidades específicos del testador. 
Tanto los ciudadanos como los notarios pueden consultar el valor de referencia de un inmueble en la web del Catastro. Primero, expliquemos qué es el valor de referencia y su uso: es un valor objetivo que el Catastro ha atribuido a cada inmueble y que sirve para determinar la base imponible de tres impuestos: donaciones, sucesiones y transmisiones patrimoniales onerosas y actos jurídicos documentados. Para calcular la base imponible de esos tres impuestos: se obtiene el valor de referencia (que da el Catastro) y se compara con el valor o precio declarado en la escritura pública. Y la base imponible será el mayor de esos dos valores y sobre él se liquida el impuesto. Cuando se realiza una compraventa, como en el caso que se plantea en la pregunta, el notario explica a las partes lo que tienen que abonar con respecto a los impuestos. Al comprador le informa de que tiene que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas, sobre el mayor valor entre el valor de referencia y el precio declarado en la escritura pública.
Esta semana resolvemos una duda muy habitual en las notarías: ¿cómo puedo localizar unas escrituras firmadas hace años? En primer lugar, indicar que las escrituras que guardas en casa son copias autorizadas. Los documentos originales pertenecen al Estado y están custodiados por los notarios. Pues bien, para localizar unas escrituras firmadas hace años y solicitar una copia hay una serie de aspectos a tener en cuenta: Si la escritura tiene más de 25 años ya no la tendrá el notario en la notaría, sino que estará en el archivo de distrito y la tendrá el notario archivero de la zona correspondiente. No obstante, si la escritura tiene menos de 25 años hay dos opciones. Por un lado, si el notario no se ha traslado, jubilado o incluso fallecido, las escrituras seguirán estando en su poder y, por tanto, serán accesibles desde la misma notaría. Sin embargo, si por alguna de las razones anteriores el notario ya no está en la misma localidad, en el Portal Notarial del Ciudadano puedes buscar al notario en cuestión o consultar la fecha de la escritura para acceder a los protocolos y averiguar qué notario la tiene y cuáles son sus datos de contacto. En el Portal se puede consultar quién custodia los documentos notariales de los últimos 15 años. Como ves, las escrituras originales se custodian de forma segura y accesible para poder realizar nuevas copias.

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