Pregunta al notario

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El contrato de cesión de bienes a cambio de alimentos es un acuerdo por el que una persona (alimentista o cedente) cede a otra un bien a cambio de que le proporcione vivienda, manutención y asistencia de todo tipo durante su vida. En el contrato de cesión de bienes a cambio de alimentos también se establece que si falleciera quien recibió el bien las obligaciones que contrajo, deberán pasar a sus herederos, de forma que se garantice la protección de quien le transmitió el bien. Si en algún momento el alimentista considera que no se está cumpliendo lo pactado, la ley le reconoce que puede o exigir su cumplimiento o solicitar que el contrato quede sin efecto y recuperar lo cedido.
Hoy respondemos a la pregunta: ¿en qué se diferencia la venta de la nuda propiedad de la hipoteca inversa? La venta de la nuda propiedad es una fórmula que permite al propietario de una vivienda vender la propiedad reservándose el uso y disfrute, por lo que puede seguir viviendo en ella hasta su fallecimiento. Esto significa que el comprador le entregará el importe fijado, pero no podrá hacer uso de la vivienda hasta que el propietario original haya fallecido. En el caso de realizar una hipoteca inversa, el propietario no transmite la propiedad de su vivienda, como sucede si vende la nuda propiedad, sino que la pone como garantía hipotecaria a cambio de percibir una cantidad de dinero en forma de renta o de importe único. Puede disfrutarla mientras viva y, una vez fallezca, sus herederos decidirán lo que hacen con ella teniendo en cuenta las obligaciones contraídas por el beneficiario.
Esta semana vamos a hablar de un tema que sigue sorprendiendo a los ciudadanos cuando contratan un préstamo hipotecario: desde la entrada en vigor de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, cuando el banco les concede este préstamo, tienen que acudir al notario no solo el día de la autorización y firma de la escritura pública, sino también antes de la misma. ¿A qué se debe? Pues bien, efectivamente, el ciudadano tiene que reunirse a solas con el notario que haya elegido antes del día de la autorización y firma de la escritura pública de su préstamo hipotecario. Tras concluir las negociaciones con la entidad financiera, el prestatario recibe y firma una serie de documentos que conforman lo que se llama la documentación precontractual. La entidad financiera, a continuación, sube una copia de esos documentos a la sede electrónica notarial. Entre ese momento y el de otorgamiento de la escritura pública de préstamo hipotecario tienen que transcurrir, obligatoriamente y como mínimo diez días naturales. Una vez subida la documentación a la sede electrónica notarial, lo primero que tiene que hacer el usuario es elegir al notario que prefiera y concertar con él una cita para realizar el acta previa de transparencia. En esta primera reunión, el notario comprobará, en primer lugar, que el banco ha entregado al ciudadano toda la documentación del préstamo y en el plazo adecuado. Concretamente verificará que ha recibido el proyecto de contrato del préstamo, la Ficha Europea de Información Normalizada, la Ficha de Advertencias Estandarizadas, la simulación de las cuotas periódicas que deberá satisfacer, e información clara sobre los gastos que corresponden al prestamista y los que le corresponden al usuario. Además, el notario le explicará los aspectos más relevantes del préstamo y contestará a todas las preguntas que le plantee, para que, con su asesoramiento imparcial, tenga un conocimiento completo del contrato y, por tanto, de sus derechos y obligaciones.  Tras hacerle un pequeño test para asegurarse de que el prestatario no tiene dudas, redactará un acta notarial, que será gratuita, en la que dejará constancia de los hechos comprobados y de las explicaciones que se hayan dado, así como de las preguntas que el comprador haya planteado, con sus respectivas respuestas. El objetivo es aumentar la transparencia y la seguridad jurídica de esta fase, de forma que el día de la firma y autorización del préstamo el ciudadano lo tenga todo claro y haya tenido tiempo para reflexionar.
Esta semana vamos a explicar las ventajas de hacer testamento ante notario, por la seguridad jurídica que aporta y los problemas que evita. Recordamos que para hacer un testamento basta con presentar el Documento Nacional de Identidad y explicar al notario cómo queremos repartir nuestro patrimonio. El testamento abierto notarial es el más común. El notario informa y asesora al testador sobre cómo puede distribuir sus bienes entre sus herederos y redacta su contenido ajustado a la legalidad vigente. Se encarga también de la conservación del testamento y de remitir un parte informando de su existencia al Registro de Últimas Voluntades. Cuando el estado civil del testador es casado y con hijos, el modelo de testamento más utilizado es aquel en el que la pareja se deja el usufructo el uno al otro y nombran herederos a los hijos. Es un testamento individual y cada cónyuge debe hacer el suyo. En el testamento tenemos que decir a quién queremos dejar nuestros bienes y cómo queremos repartirlos entre nuestros herederos. Sin embargo, el testador no siempre es libre de dejar su patrimonio como quiera. En España, tanto en los territorios de Derecho común como en varios territorios con Derecho foral o especial, existe la legítima, figura jurídica que marca los límites del reparto de los bienes a los herederos, denominados “herederos forzosos” o legitimarios. En Derecho común, son los descendientes del fallecido; en defecto de los descendientes, los ascendientes; y, en todo caso, el cónyuge viudo.  Hacer testamento evita problemas y gastos a los herederos y, además, permite adaptar la última voluntad a los deseos y necesidades específicos del testador. 
Tanto los ciudadanos como los notarios pueden consultar el valor de referencia de un inmueble en la web del Catastro. Primero, expliquemos qué es el valor de referencia y su uso: es un valor objetivo que el Catastro ha atribuido a cada inmueble y que sirve para determinar la base imponible de tres impuestos: donaciones, sucesiones y transmisiones patrimoniales onerosas y actos jurídicos documentados. Para calcular la base imponible de esos tres impuestos: se obtiene el valor de referencia (que da el Catastro) y se compara con el valor o precio declarado en la escritura pública. Y la base imponible será el mayor de esos dos valores y sobre él se liquida el impuesto. Cuando se realiza una compraventa, como en el caso que se plantea en la pregunta, el notario explica a las partes lo que tienen que abonar con respecto a los impuestos. Al comprador le informa de que tiene que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas, sobre el mayor valor entre el valor de referencia y el precio declarado en la escritura pública.
Esta semana resolvemos una duda muy habitual en las notarías: ¿cómo puedo localizar unas escrituras firmadas hace años? En primer lugar, indicar que las escrituras que guardas en casa son copias autorizadas. Los documentos originales pertenecen al Estado y están custodiados por los notarios. Pues bien, para localizar unas escrituras firmadas hace años y solicitar una copia hay una serie de aspectos a tener en cuenta: Si la escritura tiene más de 25 años ya no la tendrá el notario en la notaría, sino que estará en el archivo de distrito y la tendrá el notario archivero de la zona correspondiente. No obstante, si la escritura tiene menos de 25 años hay dos opciones. Por un lado, si el notario no se ha traslado, jubilado o incluso fallecido, las escrituras seguirán estando en su poder y, por tanto, serán accesibles desde la misma notaría. Sin embargo, si por alguna de las razones anteriores el notario ya no está en la misma localidad, en el Portal Notarial del Ciudadano puedes buscar al notario en cuestión o consultar la fecha de la escritura para acceder a los protocolos y averiguar qué notario la tiene y cuáles son sus datos de contacto. En el Portal se puede consultar quién custodia los documentos notariales de los últimos 15 años. Como ves, las escrituras originales se custodian de forma segura y accesible para poder realizar nuevas copias.
En la pregunta de esta semana respondemos una cuestión desconocida para muchos: ¿se puede aceptar una herencia a beneficio de inventario? Pues sí, se puede. De hecho, se trata de una opción muy interesante pero seguramente poco conocida por la mayoría de los ciudadanos. Esta alternativa es muy conveniente cuando sabemos que la persona fallecida tenía deudas y desconocemos si el valor de estas es mayor que el de los bienes que vayamos a heredar. Con la aceptación a beneficio de inventario el heredero solo responder de las deudas hasta donde alcance el valor de los bienes heredados y nunca con su patrimonio. Se excluye así la responsabilidad ilimitada del heredero por las deudas del fallecido que recoge el Código Civil, que establece como regla general, que el heredero será responsable de todas las cargas de la herencia, no solo con los bienes de ésta, sino también con los suyos propios. También es recomendable cuando el fallecido ha avalado deudas ajenas o cuando sabemos que tenía procedimientos judiciales, administrativos o de cualquier otro tipo pendientes de resolución, que pudieran conllevar el pago de algún dinero. Pero hay que tener en cuenta que es un proceso más lento que la aceptación de una herencia de forma pura y simple, porque requiere, entre otras cosas, hacer el inventario.
En la pregunta de esta semana vamos a responder a una cuestión muy concreta sobre las parejas de hecho. ¿Qué se debe hacer para dejar de ser pareja de hecho tras romper una relación sentimental? El acuerdo de separación de una pareja de hecho puede formalizarse ante notario y en escritura pública, con las ventajas de asesoramiento imparcial, legalidad y fe pública propias de la función notarial. Si ambos miembros de la pareja de hecho están de acuerdo en su separación, sólo tendrán que ir a la notaría y otorgar ante notario la escritura de disolución, en la que se recogerán también las condiciones, efectos y consecuencias de la separación, como, por ejemplo, la liquidación de bienes comunes. Posteriormente, esa escritura se presentará en el registro de parejas de hecho. Si no existe mutuo acuerdo, en algunas CC.AA. bastará con que solo uno de ellos acuda a un notario y notifique fehacientemente al otro su decisión de ruptura; aunque es recomendable que vayan ambos para que el proceso sea más rápido y las dos partes estén igualmente asesoradas sobre las consecuencias de su decisión.
En el capítulo de esta semana vamos a responder a la siguiente cuestión: si se hace un testamento en otro país, porque la persona que lo hace reside fuera, pero sus bienes están en España ¿se considera válido para la legislación española? Sí, un testamento otorgado en el extranjero puede surtir efecto en el territorio español cumpliendo una serie de requisitos que establecen las normas de Derecho internacional privado. Del mismo modo que un testamento otorgado por cualquier ciudadano de cualquier nacionalidad en España, respecto de bienes existentes en el extranjero, podría también surtir efecto en ese otro país cumpliendo con esas normas. Cuando en una sucesión se presenta un elemento de extranjería o un punto de conexión internacional, cobra especial importancia hacer el testamento ante notario, ya que en el testamento es muy conveniente incluir una cláusula de expresa elección de ley aplicable. Es decir, el testador elige, una vez producida la sucesión, cuál va a ser la ley que se le aplique a su herencia: si la ley de su nacionalidad o la de su residencia.
Esta semana vamos a abordar una cuestión muy habitual en las familias con varios hermanos: ¿El notario puede ayudar a desbloquear una herencia en la que uno de los hermanos está impidiendo un acuerdo? Sí, ya que desde la Ley de Jurisdicción Voluntaria existen dos mecanismos notariales para propiciar ese desbloqueo. Por un lado, en el artículo 1.005 del Código Civil existe el mecanismo de la interpellatio in iure, un acta notarial de requerimiento en la que el notario requiere al heredero que está bloqueando la herencia para que tome una decisión. Para ello se le da un mes para que decida si quiere aceptar o renunciar la herencia. Una vez transcurrido ese periodo, si el heredero no dice nada, se entiende que la acepta pura y simplemente. Por tanto, es un mecanismo que facilita el desbloqueo. Otro mecanismo para desbloquear la repartición de herencias es el nombramiento de un contador-partidor dativo. Esto se hace cuando todos los herederos aceptan la herencia, pero todavía no se ha procedido al reparto de los bienes porque no hay acuerdo a la hora de hacer la partición. En ese caso, se puede nombrar a un contador-partidor dativo que se encarga de contar y partir la herencia, que tendrá que ser aprobada por los herederos o, si no confirmasen todos, con aprobación del notario.
En la pregunta de esta semana planteamos el siguiente caso: me he dado cuenta de que los metros de mi finca que figuran en el Registro de la Propiedad no coinciden con la dimensión real, ¿tiene solución? Sí, tiene solución. En la Ley de Jurisdicción voluntaria se modificaron muchos artículos de la Ley Hipotecaria para que los notarios intervengan de manera decisiva a la hora de hacer reajustes en estos casos, que se llevan a cabo a través del expediente de dominio o del acta de exceso de cabida: un documento que tiene el objetivo de dejar constancia, a partir de la documentación técnica necesaria para ello y con todas las cautelas y medidas de protección de terceros necesarias, del tamaño real de la superficie y contiene la fijación y comprobación de los hechos notorios para así poder corregir la incorrecta información reflejada en el Registro de la Propiedad.
La notaria Almudena Castro-Girona Martínez participa en el primer episodio especial de Pregunta al Notario, que trata sobre el papel de los notarios para que las personas con discapacidad tengan los apoyos que necesitan.
Esta semana vamos a abordar una nueva cuestión sobre la vecindad civil: ¿Afecta mi vecindad civil a mi régimen matrimonial? Sí, así es. De hecho, el artículo 9.2 del Código Civil establece unos criterios para saber cuál es la ley aplicable a un matrimonio. Explicado de manera práctica: en primer lugar, sería la ley personal común. Por ejemplo, si las dos personas son catalanas, será la ley catalana. Pero ¿qué pasa si una es catalana y la otra murciana? En ese caso, el primer criterio no serviría y valdría la ley del lugar donde establecieron su primera residencia habitual como matrimonio. Pero ¿qué pasa si, por ejemplo, marido y mujer no tienen residencia común por motivos de trabajo? Entonces entraría en juego el tercer criterio: el lugar de celebración del matrimonio. En todo caso, otorgando capitulaciones matrimoniales ante notario, los cónyuges o futuros cónyuges, pueden elegir y dejar fijado expresamente y con total claridad cuál es su régimen económico matrimonial.

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