Pregunta al notario

Pregunta al notario

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El notario Rafael Ferrer Molina participa en el tercer episodio especial de Pregunta al Notario, que trata sobre criptomonedas, blockchain y el Notariado.
En el episodio de esta semana vamos a abordar un concepto un tanto desconocido para algunos ciudadanos: ¿qué es la colación de donaciones? La colación se produce cuando los padres hacen donaciones a sus hijos a lo largo de su vida. Si esas donaciones se han hecho “con obligación de colacionar” esto significa que se han realizado, no como una mejora, sino como un anticipo de la herencia y que, por tanto, a ese heredero se le habrá de restar en la herencia el valor de lo que se le ha donado previamente. Así se evita la desigualdad entre los coherederos que son además legitimarios. No obstante, si el donante así lo dispone, la colación no se produciría. En ese caso la donación se entendería en concepto de mejora.
Hoy vamos a explicar un concepto que está cobrando un gran protagonismo en los últimos meses, sobre el que nos siguen preguntando mucho en las notarías: ¿qué es una subrogación hipotecaria y por qué suele hacerse? La subrogación es un negocio jurídico que supone el cambio en alguna de las partes del contrato de un préstamo hipotecario. Por ejemplo, puede cambiar el acreedor si cambiamos de entidad financiera, lo que sería una subrogación activa. Básicamente consiste en que el prestatario recibe una oferta con mejores condiciones de una nueva entidad financiera y decide cambiar su hipoteca a esa otra entidad. En este caso será necesario seguir un procedimiento de notificaciones y de certificación de deuda que concluirá con el otorgamiento de una escritura pública, previa realización de un acta en la que el notario informará al prestatario de las nuevas condiciones y verificará que se ha cumplido con todo el procedimiento legal, así como con los plazos establecidos por la ley.
La notaria María Teresa Barea participa en el segundo episodio especial de Pregunta al Notario, que trata sobre los jóvenes y el Notariado.
En el episodio de esta semana vamos a responder a la siguiente cuestión: ¿qué es un préstamo hipotecario y qué debes tener en cuenta si estás pensando en pedirlo? Comúnmente conocido como “hipoteca”, el préstamo hipotecario es el instrumento bancario por excelencia para financiar la adquisición de una vivienda. Consiste en que la entidad financiera presta una cantidad de dinero al usuario a cambio de un interés, quedando garantizada la deuda con todos los bienes presentes y futuros del prestatario y, especialmente, con una hipoteca sobre dicho inmueble. Esto significa que en caso de que el ciudadano no pudiera devolver el préstamo, y tras cumplirse una serie de condiciones marcadas por la ley, el banco podría vender el inmueble en subasta pública e incluso dirigirse contra cualquier otro bien propiedad del prestatario. Si el banco opta por la subasta de la finca hipotecada, el precio de salida en dicha subasta sería el valor de tasación que conste en el certificado incorporado a la escritura del préstamo hipotecario. Si lo obtenido en la subasta no cubre la totalidad de la deuda, el deudor sigue debiendo la diferencia y la entidad prestamista podría dirigirse contra otros de sus bienes. Desde la entrada en vigor de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, cuando el banco concede una hipoteca al usuario, éste tiene que acudir al notario no solo el día de la autorización y firma de la escritura pública del préstamo, sino también antes de la misma. ¿Por qué? En esta primera reunión el notario comprobará que el banco ha entregado al usuario toda la documentación del préstamo y en el plazo adecuado. Le explicará los aspectos más relevantes y contestará a todas las preguntas que le plantee, para que, con su asesoramiento imparcial, tenga un conocimiento completo del contrato y, por tanto, de sus derechos y obligaciones. Tras hacerle un pequeño test para asegurarse de que no tiene dudas, redactará un acta notarial, que será gratuita, en la que dejará constancia de los hechos comprobados y de las explicaciones que se hayan dado, así como de las preguntas que el comprador haya planteado, con sus respectivas respuestas. El objetivo es aumentar la transparencia y la seguridad jurídica de esta fase, de forma que el día de la firma y autorización del préstamo hipotecario el ciudadano tenga todo claro y haya tenido tiempo para reflexionar.
El contrato de cesión de bienes a cambio de alimentos es un acuerdo por el que una persona (alimentista o cedente) cede a otra un bien a cambio de que le proporcione vivienda, manutención y asistencia de todo tipo durante su vida. En el contrato de cesión de bienes a cambio de alimentos también se establece que si falleciera quien recibió el bien las obligaciones que contrajo, deberán pasar a sus herederos, de forma que se garantice la protección de quien le transmitió el bien. Si en algún momento el alimentista considera que no se está cumpliendo lo pactado, la ley le reconoce que puede o exigir su cumplimiento o solicitar que el contrato quede sin efecto y recuperar lo cedido.
Hoy respondemos a la pregunta: ¿en qué se diferencia la venta de la nuda propiedad de la hipoteca inversa? La venta de la nuda propiedad es una fórmula que permite al propietario de una vivienda vender la propiedad reservándose el uso y disfrute, por lo que puede seguir viviendo en ella hasta su fallecimiento. Esto significa que el comprador le entregará el importe fijado, pero no podrá hacer uso de la vivienda hasta que el propietario original haya fallecido. En el caso de realizar una hipoteca inversa, el propietario no transmite la propiedad de su vivienda, como sucede si vende la nuda propiedad, sino que la pone como garantía hipotecaria a cambio de percibir una cantidad de dinero en forma de renta o de importe único. Puede disfrutarla mientras viva y, una vez fallezca, sus herederos decidirán lo que hacen con ella teniendo en cuenta las obligaciones contraídas por el beneficiario.
Esta semana vamos a hablar de un tema que sigue sorprendiendo a los ciudadanos cuando contratan un préstamo hipotecario: desde la entrada en vigor de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, cuando el banco les concede este préstamo, tienen que acudir al notario no solo el día de la autorización y firma de la escritura pública, sino también antes de la misma. ¿A qué se debe? Pues bien, efectivamente, el ciudadano tiene que reunirse a solas con el notario que haya elegido antes del día de la autorización y firma de la escritura pública de su préstamo hipotecario. Tras concluir las negociaciones con la entidad financiera, el prestatario recibe y firma una serie de documentos que conforman lo que se llama la documentación precontractual. La entidad financiera, a continuación, sube una copia de esos documentos a la sede electrónica notarial. Entre ese momento y el de otorgamiento de la escritura pública de préstamo hipotecario tienen que transcurrir, obligatoriamente y como mínimo diez días naturales. Una vez subida la documentación a la sede electrónica notarial, lo primero que tiene que hacer el usuario es elegir al notario que prefiera y concertar con él una cita para realizar el acta previa de transparencia. En esta primera reunión, el notario comprobará, en primer lugar, que el banco ha entregado al ciudadano toda la documentación del préstamo y en el plazo adecuado. Concretamente verificará que ha recibido el proyecto de contrato del préstamo, la Ficha Europea de Información Normalizada, la Ficha de Advertencias Estandarizadas, la simulación de las cuotas periódicas que deberá satisfacer, e información clara sobre los gastos que corresponden al prestamista y los que le corresponden al usuario. Además, el notario le explicará los aspectos más relevantes del préstamo y contestará a todas las preguntas que le plantee, para que, con su asesoramiento imparcial, tenga un conocimiento completo del contrato y, por tanto, de sus derechos y obligaciones.  Tras hacerle un pequeño test para asegurarse de que el prestatario no tiene dudas, redactará un acta notarial, que será gratuita, en la que dejará constancia de los hechos comprobados y de las explicaciones que se hayan dado, así como de las preguntas que el comprador haya planteado, con sus respectivas respuestas. El objetivo es aumentar la transparencia y la seguridad jurídica de esta fase, de forma que el día de la firma y autorización del préstamo el ciudadano lo tenga todo claro y haya tenido tiempo para reflexionar.
Esta semana vamos a explicar las ventajas de hacer testamento ante notario, por la seguridad jurídica que aporta y los problemas que evita. Recordamos que para hacer un testamento basta con presentar el Documento Nacional de Identidad y explicar al notario cómo queremos repartir nuestro patrimonio. El testamento abierto notarial es el más común. El notario informa y asesora al testador sobre cómo puede distribuir sus bienes entre sus herederos y redacta su contenido ajustado a la legalidad vigente. Se encarga también de la conservación del testamento y de remitir un parte informando de su existencia al Registro de Últimas Voluntades. Cuando el estado civil del testador es casado y con hijos, el modelo de testamento más utilizado es aquel en el que la pareja se deja el usufructo el uno al otro y nombran herederos a los hijos. Es un testamento individual y cada cónyuge debe hacer el suyo. En el testamento tenemos que decir a quién queremos dejar nuestros bienes y cómo queremos repartirlos entre nuestros herederos. Sin embargo, el testador no siempre es libre de dejar su patrimonio como quiera. En España, tanto en los territorios de Derecho común como en varios territorios con Derecho foral o especial, existe la legítima, figura jurídica que marca los límites del reparto de los bienes a los herederos, denominados “herederos forzosos” o legitimarios. En Derecho común, son los descendientes del fallecido; en defecto de los descendientes, los ascendientes; y, en todo caso, el cónyuge viudo.  Hacer testamento evita problemas y gastos a los herederos y, además, permite adaptar la última voluntad a los deseos y necesidades específicos del testador. 
Tanto los ciudadanos como los notarios pueden consultar el valor de referencia de un inmueble en la web del Catastro. Primero, expliquemos qué es el valor de referencia y su uso: es un valor objetivo que el Catastro ha atribuido a cada inmueble y que sirve para determinar la base imponible de tres impuestos: donaciones, sucesiones y transmisiones patrimoniales onerosas y actos jurídicos documentados. Para calcular la base imponible de esos tres impuestos: se obtiene el valor de referencia (que da el Catastro) y se compara con el valor o precio declarado en la escritura pública. Y la base imponible será el mayor de esos dos valores y sobre él se liquida el impuesto. Cuando se realiza una compraventa, como en el caso que se plantea en la pregunta, el notario explica a las partes lo que tienen que abonar con respecto a los impuestos. Al comprador le informa de que tiene que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas, sobre el mayor valor entre el valor de referencia y el precio declarado en la escritura pública.
Esta semana resolvemos una duda muy habitual en las notarías: ¿cómo puedo localizar unas escrituras firmadas hace años? En primer lugar, indicar que las escrituras que guardas en casa son copias autorizadas. Los documentos originales pertenecen al Estado y están custodiados por los notarios. Pues bien, para localizar unas escrituras firmadas hace años y solicitar una copia hay una serie de aspectos a tener en cuenta: Si la escritura tiene más de 25 años ya no la tendrá el notario en la notaría, sino que estará en el archivo de distrito y la tendrá el notario archivero de la zona correspondiente. No obstante, si la escritura tiene menos de 25 años hay dos opciones. Por un lado, si el notario no se ha traslado, jubilado o incluso fallecido, las escrituras seguirán estando en su poder y, por tanto, serán accesibles desde la misma notaría. Sin embargo, si por alguna de las razones anteriores el notario ya no está en la misma localidad, en el Portal Notarial del Ciudadano puedes buscar al notario en cuestión o consultar la fecha de la escritura para acceder a los protocolos y averiguar qué notario la tiene y cuáles son sus datos de contacto. En el Portal se puede consultar quién custodia los documentos notariales de los últimos 15 años. Como ves, las escrituras originales se custodian de forma segura y accesible para poder realizar nuevas copias.
En la pregunta de esta semana respondemos una cuestión desconocida para muchos: ¿se puede aceptar una herencia a beneficio de inventario? Pues sí, se puede. De hecho, se trata de una opción muy interesante pero seguramente poco conocida por la mayoría de los ciudadanos. Esta alternativa es muy conveniente cuando sabemos que la persona fallecida tenía deudas y desconocemos si el valor de estas es mayor que el de los bienes que vayamos a heredar. Con la aceptación a beneficio de inventario el heredero solo responder de las deudas hasta donde alcance el valor de los bienes heredados y nunca con su patrimonio. Se excluye así la responsabilidad ilimitada del heredero por las deudas del fallecido que recoge el Código Civil, que establece como regla general, que el heredero será responsable de todas las cargas de la herencia, no solo con los bienes de ésta, sino también con los suyos propios. También es recomendable cuando el fallecido ha avalado deudas ajenas o cuando sabemos que tenía procedimientos judiciales, administrativos o de cualquier otro tipo pendientes de resolución, que pudieran conllevar el pago de algún dinero. Pero hay que tener en cuenta que es un proceso más lento que la aceptación de una herencia de forma pura y simple, porque requiere, entre otras cosas, hacer el inventario.
En la pregunta de esta semana vamos a responder a una cuestión muy concreta sobre las parejas de hecho. ¿Qué se debe hacer para dejar de ser pareja de hecho tras romper una relación sentimental? El acuerdo de separación de una pareja de hecho puede formalizarse ante notario y en escritura pública, con las ventajas de asesoramiento imparcial, legalidad y fe pública propias de la función notarial. Si ambos miembros de la pareja de hecho están de acuerdo en su separación, sólo tendrán que ir a la notaría y otorgar ante notario la escritura de disolución, en la que se recogerán también las condiciones, efectos y consecuencias de la separación, como, por ejemplo, la liquidación de bienes comunes. Posteriormente, esa escritura se presentará en el registro de parejas de hecho. Si no existe mutuo acuerdo, en algunas CC.AA. bastará con que solo uno de ellos acuda a un notario y notifique fehacientemente al otro su decisión de ruptura; aunque es recomendable que vayan ambos para que el proceso sea más rápido y las dos partes estén igualmente asesoradas sobre las consecuencias de su decisión.

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