Pregunta al notario

Mi padre me ha dejado un local que me gustaría convertir en vivienda ¿Es posible hacerlo? ¿Cuáles son los pasos a dar?

Sí, es posible hacerlo, aunque convertir un local en vivienda está subordinado a una serie de requisitos materiales, decorativos, urbanísticos y jurídicos. Estos dos últimos pueden ser distintos dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre el local. En primer lugar, necesita una licencia del ayuntamiento que autorice el cambio de uso, previo pago de la pertinente tasa urbanística, junto con la Licencia de Primera Ocupación.Para obtener esta licencia es imprescindible presentar el proyecto técnico que deberá reflejar los siguientes aspectos: la edificación existente, el cambio de uso que se pretende realizar, y las especificaciones técnicas e instalaciones a realizar en la nueva vivienda.Asimismo, necesitará una autorización de la junta de propietarios, a menos que el cambio de uso del local en vivienda esté permitido o, según recientes sentencias, no esté prohibido por los estatutos de la comunidad o en el título constitutivo. Es aconsejable que, si no dispone de una copia de estos, comente su intención al administrador de la finca o acuda al Registro de la Propiedad para consultar los libros en que esté inscrito el local y los estatutos de la comunidad. Por último se otorgará una escritura pública ante notario, a la que se añadirán los justificantes de los requisitos que acabo de comentar. En ella se recogerá su decisión y su consentimiento para el cambio de uso del local a vivienda. Esta escritura se inscribirá tanto en el Registro de la Propiedad como en el Catastro.

En un testamento donde se especifica que todo es para los hijos (tierras, casas, dinero...) y no hay buena relación entre ellos. ¿Cómo debe hacerse el reparto?

La partición de la herencia exige unanimidad. Si los hijos no consiguen ponerse de acuerdo, deberá reclamarse la partición judicialmente. Los notarios sólo podemos formalizar herencias en las que todas las partes estén conformes. Si no es así, le correspondería al juez ejercitar su facultad jurisdiccional. Sin embargo, en la actualidad, existen figuras como la mediación, que también podemos ejercitar los notarios, que pueden servir para facilitar el acuerdo sin tener que acudir al juzgado. La mediación es un procedimiento extraprocesal de resolución de conflictos mediante el diálogo entre las partes, en el que el mediador, como tercero neutral, ayuda a que ellas mismas encuentren la solución más beneficiosa.

Tengo un hijo de casi 16 años que quiere emanciparse legalmente. Me gustaría informarme acerca de los efectos de su emancipación.

La mayoría de edad se alcanza, con arreglo a la Constitución, a los 18 años, pero la ley permite la emancipación a los 16 años cumplidos. La emancipación puede conseguirse por matrimonio, por concesión de los que tienen la patria potestad, con el consentimiento del menor, o solicitándolo el menor por vía judicial en el caso de que quien ejerza dicha patria potestad se haya casado otra vez o conviva de hecho con otra persona. En el segundo caso, que es el habitual, contando con el consentimiento de los titulares de la patria potestad y el del emancipado, puede otorgarse una escritura pública ante notario, escritura que deben firmar los padres y el menor. La escritura pública debe inscribirse en el Registro Civil. Por profundizar algo más, le comento que un menor emancipado legalmente puede disponer de su persona y bienes, aunque con algunas limitaciones hasta que alcance la mayoría de edad. Uno de los derechos que obtiene el menor de la emancipación es el de contraer matrimonio. En el ámbito patrimonial, puede disponer de sus bienes y, al mismo tiempo, responderá con todo su patrimonio de las obligaciones que asuma y actos ilícitos que cometa. Las limitaciones son las siguientes: sin el consentimiento de sus padres el emancipado no puede pedir préstamos, trasmitir ni gravar bienes inmuebles, abrir establecimientos mercantiles o industriales o vender objetos de extraordinario valor. Hay una excepción: si el emancipado está casado, y el cónyuge es mayor de edad y tienen bienes comunes que quieren vender, basta con el consentimiento de ambos.

He leído que se puede crear una sociedad en 24 horas. ¿Basta con ir al notario?

Sí, sin duda. Los notarios están conectados telemáticamente entre ellos y con los registros y las administraciones públicas. Por eso, además de asesorarle sobre el tipo de sociedad más adecuada a su proyecto y de elaborar la escritura pública de constitución, disponen de la tecnología necesaria para realizar la mayoría de los trámites asociados a la creación de una empresa. Así, desde la notaría, pueden solicitar la denominación social elegida por usted para la sociedad que quiera crear. También pueden obtener en su nombre, de forma telemática, la certificación del Registro Mercantil Central de reserva de dicha denominación social. A continuación, redactarán la escritura pública y los estatutos de la sociedad (si así lo desea). Una vez autorizada la escritura de constitución, tras la firma, desde la propia notaría, vía online, liquidarán en su nombre los impuestos correspondientes y obtendrán el CIF provisional, que es el número que a efectos fiscales le permitirá operar. A continuación, enviarán una copia electrónica autorizada de la escritura al Registro Mercantil. Una vez que su sociedad esté inscrita en dicho registro, si lo desea, pueden obtener en su nombre el CIF definitivo. Como ve, el notario le puede ayudar en todo el proceso de creación de su sociedad.

Hace años heredé unas tierras. En la escritura constan menos metros de los que son en realidad. Quisiera actualizarlo y adecuarlo a la realidad ¿Qué debería hacer? ¿Y cuáles serían aproximadamente los costes?

Lo que hay que conseguir es que la medición real sea siempre la que prevalezca y debe constar tanto en el Catastro como en la escritura pública. Si consta en el Catastro y no en la escritura, efectivamente, hay que corregirlo. Esto puede realizarse mediante un documento público que tenga como finalidad dicha rectificación. Así pues, se redactará un documento en el que se describirá nuevamente la tierra, con la superficie real, su mención de linderos y delimitación correcta, incorporando el plano técnico georreferenciado o el plano catastral correspondiente, si este contiene la medición correcta. Este documento como tal es relativamente económico, puesto que se trata de un acto complementario a la escritura pública. El mayor coste no sería el de la escritura, sino el posible impuesto autonómico o municipal que pueda devengar. Le aconsejo preguntar en la oficina liquidadora de su comunidad autónoma y en el ayuntamiento, una vez que el notario de su elección, que también le informará al respecto, haya redactado el proyecto de escritura pública.

Me gustaría saber si, llegado el caso, ¿podría votar en unas elecciones si le otorgo un poder a un familiar?

No se puede otorgar un poder a nadie para votar en las elecciones. Si el día de las elecciones usted va a estar ausente, puede tramitar el voto por correo. Lo único que establece la ley es que, si una persona está enferma y no puede desplazarse para tramitar ese voto por correo, lo que debe acreditarse con un certificado médico, puede otorgar un poder a un tercero ante notario para que recoja toda la documentación del voto por correo y lo tramite en su nombre. Son los llamados poderes electorales y se otorgan ante notario de manera gratuita.

Tengo una duda: si me tocara el "gordo" en la primitiva y lo compartiera con mis hijas, ¿esa cantidad estaría sujeta al impuesto de donaciones? Sé que los impuestos cambian según en la comunidad autónoma en la que se viva. Soy valenciana y vivo en Valencia.

Pues sí, sin duda que debería pagar impuesto de donaciones porque se trata de una transmisión de bienes y derechos inter vivos, y debe pagar impuestos toda persona que incrementa su patrimonio (pensemos también que sus hijas son mayores de edad). Si a usted le ha tocado el premio, está claro que es suyo, y, si dona a sus hijas una parte, habrá de liquidar el correspondiente impuesto de donaciones. Debe saber que en la actualidad, y hasta 100.000 € para cada hija, no hay que pagar el impuesto de donaciones. Muy distinto sería que todas compartieran la titularidad de una primitiva y así constara, presumiéndose que el premio era a partes iguales. Le recomiendo que también consulte con un asesor fiscal, pero que, por prudencia, si gana el premio, sería bueno levantar inmediatamente un acta notarial en la que firmen todas las partes. Ahí se podría reconocer que la titularidad del boleto es de todos.

Si hago testamento, mis herederos, ¿pagarán menos impuestos o tendrán alguna ventaja fiscal?

Como sabe, el testamento constituye la voluntad de una persona sobre cómo han de repartirse sus bienes cuando fallezca. Si no hace testamento, será la Ley (el Código Civil o la legislación civil de las comunidades autónomas) la que determine a quien o quienes corresponde heredarle, siguiendo un orden establecido de parentesco. Si decide no testar, las personas que se consideren herederos suyos deberán acudir a un notario de su elección para hacer la declaración de herederos abintestato, lo que les supondrá seguir un proceso más lento y costoso del que seguirían si usted hubiera hecho testamento. Debe saber que, por el hecho de hacer testamento no se pagan menos impuestos. Sin embargo si le permitirá optar por algunas alternativas que podrían suponer alguna ventaja fiscal para su herederos.Acuda al notario de su confianza para que le ayude a analizar esas posibilidades y a definir quiénes son sus herederos y como puede repartir sus bienes entre ellos. Puede localizar al notario que desee, o al  más cercano a su vivienda u oficina, en el buscador a su disposición en esta página web.

Somos una pareja andaluza que llevamos cinco años viviendo juntos. Estamos valorando formalizar nuestra relación como pareja de hecho. ¿Qué diferencias hay entre hacerlo o seguir como estamos?

Si hay importantes diferencias entre formalizar o no vuestra unión. Además, el régimen aplicable a las parejas de hecho depende de cada comunidad autónoma. En Andalucía se equipara al matrimonio en materias administrativas, como por ejemplo en la normativa que regula los centros residenciales de personas mayores; la rehabilitación de drogodependencias, en cuestiones sanitarias, de vivienda pública, y en temas fiscales y tributarios. En este último apartado, la legislación fiscal autonómica de Andalucía establece una equiparación de las parejas de hecho al matrimonio en el pago del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. En materia sucesoria, si un miembro de la pareja de hecho fallece sin haber hecho testamento, el otro no tiene derecho hereditario alguno, salvo el de poder continuar viviendo durante un año en la vivienda habitual. Podéis constituiros como pareja de hecho ante notario, con la ventaja de que tendrá validez en todo el Estado español. Cualquier notario al que consultéis os podrá informar con más detalles.

¿Cuáles son los trámites a realizar cuando se acaba de pagar una hipoteca y cuánto hay que pagar?

Cuando se ha acabado de pagar el préstamo hipotecario quedaría un último paso: la escritura pública de cancelación de la hipoteca. La firman solo los representantes de la entidad financiera a solicitud del deudor. Posteriormente se debe realizar la autoliquidación del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que, según los casos y comunidades autónomas, podría estar exenta de ese impuesto. Finamente, se debe inscribir la escritura de cancelación en el Registro de la Propiedad. El coste dependerá del capital prestado.

Somos dos hermanos. Hemos heredado de nuestros padres una casa: mi hermano quiere venderla, y yo no. ¿Puede obligarme? ¿Y si uno quiere hacer reformas y el otro no, qué ocurriría?

Su hermano solo puede obligarle a venderla si él ejercita la llamada acción de división, que debe reclamar judicialmente. En ese caso el juez puede decretar la venta en pública subasta y el precio que se obtenga se repartirá entre los dos. Por el contrario, uno  sí puede exigirle al otro hacer las reformas, siempre que se trate deconservación de la casa. Incluso la ley prevé que cualquiera de los copropietarios puede hacerlas y repercutir después a los otros la parte proporcional de su cuota de propiedad. Sin embargo, esta situación sería muy diferente si se tratara de cambios de destino de la edificación o de reformas materiales sustanciales como  convertir en unifamiliar una casa de dos pisos o viceversa, entonces sí que haría falta el consentimiento de los dos y ninguno podría obligar al otro.

Soy dueño de un piso en la primera planta de un edificio y mis padres tienen otro en la cuarta. Querríamos cambiárnoslo porque es un edificio sin ascensor y ellos ya son mayores. ¿Tenemos que hacer una compraventa ficticia?

En primer lugar le diré que ningún documento notarial puede ser ficticio. El documento público notarial se caracteriza por todo lo contrario, por su autenticidad, su validez probatoria y por su extraordinaria eficacia en todos los ámbitos. La operación que plantea usted es perfectamente posible e incluso habitual. Se trataría de formalizar una escritura de permuta entre usted y sus padres. Debe saber que cualquier transmisión de dominio lleva aparejada la obligación de satisfacer los correspondientes impuestos. En este caso, cada parte -usted, y sus padres- pagarían los correspondientes a su adquisición, como si se tratase de dos compraventas.

Tengo poderes notariales de mi madre de 90 años y hasta ahora he podido hacer gestiones en los bancos. Pero, últimamente, un banco se niega a darme autorización para seguir administrando la cuenta de mi madre. Me obliga a ir a la residencia donde está viviendo en la actualidad para que ella ponga sus huellas en un documento y poder seguir teniendo la autorización para administrar la cuenta. Se basan en que los poderes notariales pueden estar revocados.

Un poder notarial queda revocado o sin efecto por la pérdida de capacidad de la persona que da el poder, también llamado poderdante. Eso no ocurre cuando se otorgan otro tipo de poderes, como los poderes preventivos con subsistencia de efectos. Como su propio nombre indica, estos poderes seguirán subsistiendo cuando el  poderdante pierda la capacidad de manifestar su voluntad. Estos poderes pueden ser también revocados por quien ha dado el poder mientras tenga capacidad, o por el juez si procede a incapacitar a esa persona. Si no cuenta usted con ese poder preventivo es comprensible que el banco piense que ha podido quedar revocado. Otra cosa es que en el banco digan que no saben si su madre ha revocado el poder. Si cree que ese es el caso, podría resolverlo acudiendo al notario que lo autorizó para que certifique que en su protocolo no consta que ha sido revocado.

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