Pregunta al notario

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Esta semana damos respuesta a la cuestión: ¿Qué es una subasta notarial de un inmueble? Una subasta notarial de un inmueble es un procedimiento regulado por la ley, que se realiza ante notario, mediante el cual se procede a la venta pública de ese inmueble al público en general. Así, cualquier ciudadano que esté interesado en su adquisición, en un plazo determinado, podrá realizar una oferta económica por el mismo. Finalmente se adjudicará dicho inmueble al mejor postor, es decir, a la persona que ofrezca la mayor cantidad de dinero a cambio de adquirir la propiedad de ese inmueble. Las garantías del procedimiento notarial de subasta, frente a otras alternativas, se aprecian no sólo en el control de legalidad del notario sobre las condiciones del bien objeto de la subasta, sino también en la transparencia del proceso de puesta en marcha y en la disposición por los interesados de toda la información relevante. Las subastas se celebran en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal del BOE, a cuyo sistema de gestión están conectados telemáticamente los notarios a través de los sistemas informáticos del Consejo General del Notariado.

Hoy respondemos a la cuestión: ¿Qué puedo hacer y no hacer como usufructuario de una vivienda? El usufructo es un derecho real que permite usar un bien que es, en propiedad, de otra persona y disfrutar sus frutos. Algunas de las cosas que podrías hacer son: vivir en esa vivienda o alquilarla y cobrar las rentas. También podrías vender o ceder el derecho de usufructo. Es importante señalar que, si vendes o cedes el derecho de usufructo, el comprador lo tendrá durante el mismo periodo de duración que te correspondía a ti. Por ejemplo, si fuera vitalicio, lo tendrá hasta tu fallecimiento. ¿Qué no puedes hacer como usufructuario? Aunque, como decíamos, sí puedes vender ese derecho de uso y disfrute, no puedes vender la vivienda ni alterar su esencia, salvo que pactes esto último con su propietario. Y tendrás que hacerte cargo de las pequeñas reparaciones, los gastos de comunidad, los suministros, etc.

Esta semana respondemos a la cuestión: Tengo dos hijos y uno de ellos, Francisco, me está cuidando más que el otro por lo que quiero donarle un piso. El problema es que me han dicho que quizás luego, por ley, tendría que restárselo de la herencia. ¿Es así? No hay problema. Puedes donar el piso a Francisco y el notario introducirá una cláusula que especifique que esa donación se está haciendo sin obligación de colacionar. Esto quiere decir que esa donación se entenderá en concepto de mejora hacia él con respecto a tu otro hijo. Y no se le restará, cuando reciba la herencia, el valor de ese piso.

Hoy damos respuesta a la cuestión: ¿Qué es la legítima? En España el testador no siempre es libre dedejar sus bienes a quien quiera. Existe la obligación legal de dejar algo, la legítima, a los descendientes, ascendientes y cónyuge, según los casos. Estos serían los denominados “herederos forzosos”. Pero hay que tener en cuenta que las normas no son iguales para toda España. Existen determinados territorios que tienen unos derechos especiales, históricos, llamados ‘Derechos Forales o Especiales’, que regulan de modo diferente todo lo relativo al testamento y a las herencias para las personas que ostentan la vecindad civil de dichos territorios. Son básicamente, Galicia, Cataluña, Aragón, Navarra, País Vasco y Baleares.

Hoy damos respuesta a la pregunta: ¿Qué es un acta de subsanación? Es un documento que permite al notario corregir errores materiales, omisiones o defectos formales en una escritura pública sin modificar su contenido esencial. Estos errores pueden ser corregidos por el mismo notario que autorizó la escritura, por su sustituto, o por quien la custodie, ya sea por iniciativa propia o a solicitud de los interesados. El objetivo es garantizar la coherencia de dicha escritura, aclarando cualquier aspecto que pudiera generar confusión, sin necesidad de volverla a hacer. Para realizar la subsanación el notario analiza el contexto del documento original, así como otros documentos relacionados.

Hoy respondemos a la pregunta: ¿Qué beneficios tiene formalizar el alquiler de una vivienda en escritura pública? Añade seguridad jurídica y transparencia. La intervención del notario garantizará la capacidad de las partes, su identidad y que quien alquila es en realidad el propietario de esa vivienda y puede alquilarla. El notario se asegurará de que el contrato no es fraudulento y no intenta eludir la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Es decir, controlará la legalidad en el momento de la verdad: antes de que se entreguen las llaves, se pague la renta y se deposite la fianza, porque un control posterior (un mes, dos o tres después) lo único que hace es abocar a las partes a un juicio, con los costes que ello supone tanto económicos como personales.

¿Qué es un acta de reclamación de deudas dinerarias no contradichas? Es un documento notarial que se autoriza en el marco de un expediente de jurisdicción voluntaria que sirve para que un acreedor reclame el pago de una deuda a un tercero con la intervención del notario. De esta manera el deudor recibirá una notificación del notario en su domicilio instándole a que salde su deuda. Si el deudor, pasado el plazo establecido legalmente, no paga ni formula oposición, el acta se convierte en título ejecutivo que permite al acreedor proceder directamente en ejecución contra el deudor. Este procedimiento es más ágil y menos costoso que acudir a un juicio declarativo.

En el episodio de esta semana respondemos a: ¿Qué es una escritura de elevación a público de acuerdo de conciliación? Es una escritura en la que se recoge y se eleva a público, ante notario, el acuerdo alcanzado entre dos o más partes que decidieron resolver un conflicto de forma voluntaria. Optando por la vía de la conciliación y el diálogo y sin necesidad de acudir a un juicio.

Esta semana contestamos a la cuestión: ¿Qué es un heredero abintestato colateral? El heredero abintestato es una persona a la que, en ausencia de testamento, le corresponde ser heredera por ley. Para ser reconocida como tal debe instar una “declaración de herederos abintestato” ante notario para que este deje constancia de quiénes son todos los herederos. Cuando nos referimos a un heredero de este tipo y decimos que es “colateral” es porque suele tratarse de un hermano, un tío o un sobrino del fallecido.

Hoy damos respuesta a la pregunta: ¿Qué es una escritura de elevación a público de un convenio regulador? Es una escritura notarial que recoge el acuerdo alcanzado por un matrimonio que decide separarse o divorciarse de mutuo acuerdo. En esta escritura se regulan cuestiones como el uso de la vivienda tras la separación, la cuantía de las pensiones (si las hubiera), etc. Para que este paso se pueda hacer ante notario la pareja no puede tener, en ese momento, hijos menores no emancipados o sobre los que se hayan establecido judicialmente medidas de apoyo atribuidas a los progenitores. No siempre el convenio regulador va inmediatamente ligado al proceso de divorcio o separación, hay personas que se separan ante la autoridad judicial y dejan el convenio regulador pendiente para más adelante. Si este convenio hiciese referencia solo a aspectos económicos, la expareja podría acudir, un tiempo después, al notario para elevarlo a público o modificarlo.

Hoy damos respuesta a: ¿Qué es un expediente de conciliación notarial? Es el procedimiento que se lleva a cabo ante notario para que dos partes en conflicto consigan alcanzar una solución extrajudicial a dicha controversia. ¿Cómo se llevará a cabo su resolución? Con la ayuda del notario se creará un diálogo, una negociación e intercambio de propuestas, entre los afectados, para alcanzar un acuerdo. El notario podrá proponer soluciones a las partes. Si finalmente se llegase a un consenso, el notario podría elevarlo a público en una escritura pública de acuerdo de conciliación.

En el capítulo de hoy damos respuesta a la pregunta: ¿qué son los pactos asistenciales de ayuda mutua? Son acuerdos, de carácter privado, que se realizan entre personas que deciden convivir y apoyarse mutuamente o prestarse asistencia. Estos pactos contemplan desde el acogimiento familiar hasta la cesión de bienes a cambio de cuidados o alimentos. Son soluciones flexibles y personalizadas que pueden adaptarse a las realidades, necesidades y circunstancias particulares de cada persona. Surgen de la autonomía de la voluntad: tú decides con quién, cómo y en qué condiciones convivir o recibir asistencia, garantizando así el cumplimiento de tus deseos. El notario te asesorará de manera imparcial y formalizará el acuerdo en escritura pública, dotándolo de plena validez legal y mayor seguridad jurídica.

Hoy damos respuesta a la pregunta: ¿Para hacer testamento es necesario saber qué bienes quieres dejar a cada hijo? No es obligatorio aunque es posible hacerlo. Lo más frecuente, si se tienen hijos, es que se les nombre herederos por partes iguales sin hacer mención alguna de los bienes, sino aplicando un porcentaje igual para todos ellos. Será después de fallecer el testador cuando los nombrados en el testamento tengan que hacer un inventario de los bienes que el fallecido tenía, y proceder a su reparto.

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